近日，2020年11月上市的房企上坤地產(chǎn)交上了一份尷尬的“期中”答卷。

排名掉隊 毛利率逐年下滑

7月6日，上坤地產(chǎn)發(fā)布了今年上半年未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)公告。公告內(nèi)容顯示，今年1至6月，上坤地產(chǎn)連同其附屬公司及其合營公司累計實現(xiàn)合約銷售金額約167.2億元，合約銷售面積約132.28萬平方米。6月單月，上坤地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額約41.2億元，合約銷售面積約36.28萬平方米，平均銷售價約11356元/平方米，較上月的每平米27414元環(huán)比下降約141.4%。

（圖源：上坤地產(chǎn)公告）

在中指研究院發(fā)布的《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP200》名單中，TOP100房企銷售額均值693.0億元，同比增長40.0%。上坤地產(chǎn)今年1-6月以167.2億元銷售額排在106名，較上年同期排名91，下降了15個名次。

如果將視線拉長，可以看到，上坤地產(chǎn)的銷售業(yè)績從去年開始已不盡如人意。

數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年，上坤地產(chǎn)全口徑銷售額分別為51.5億元、229.5億元與271.8億元，2020年這一數(shù)據(jù)為265.1億元，較2019年不增反降。

除了銷售業(yè)績，上坤地產(chǎn)還存在毛利持續(xù)下滑的情況。

年報顯示，2020年，上坤地產(chǎn)的毛利由2019年的30.71億元下降約41.6%至17.94億元。毛利率也由2019年的約40.8%下降至2020年的約21.9%。上坤地產(chǎn)表示，這主要是由于上年度已交付物業(yè)的地理差異及已交付物業(yè)毛利率較高所致。

不過，根據(jù)2020年上坤地產(chǎn)IPO的招股書及年報來看，2018-2020年上坤地產(chǎn)的毛利率分別為51.5%、40.8%、21.9%，已呈逐年下降之勢。

負債高企 被疑明股實債

上坤地產(chǎn)成立于2010年，其創(chuàng)始人兼CEO朱靜僅用6年時間，便帶著上坤地產(chǎn)成功殺入上海房企銷售金額排名前30強，被冠以業(yè)內(nèi)黑馬之名。

數(shù)據(jù)顯示，上坤地產(chǎn)2017年至2019年營收分別為12.01億元、68.47億元以及75.35億元，年復(fù)合增長率達150%；2019年錄得7.6億的年內(nèi)溢利，凈利潤為2.19億。2020年11月，上坤地產(chǎn)正式在香港聯(lián)合交易所掛牌交易。

雖然擴張帶來的效果顯而易見，但上坤地產(chǎn)規(guī)模暴增的背后是負債持續(xù)高企。

根據(jù)招股書，2017至2019年，上坤地產(chǎn)的計息銀行及其他借款分別為23.26億元、30.35億元和42.43億元。同期，其計息銀行及其他借款利息分別為3.63億元、6.48億元和7.64億元。

2017至2019年，上坤地產(chǎn)凈負債率分別為684.9%、325.9%與118.8%。而克而瑞發(fā)布的報告顯示，2019年上半年，174家典型房企的加權(quán)平均凈負債率為91.37%。也就是說，上坤地產(chǎn)的凈負債率遠超同行。

此外，上坤地產(chǎn)凈負債率三年內(nèi)從684.9%大幅降至118.8%，被業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑其存在明股實債的可能性。

從招股書看，上坤地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益一直在上升，2017至2019年這一數(shù)據(jù)分別為2130萬元、9.77億元、16.28億元，占權(quán)益總額的3.3%、53.8%及58.9%。

業(yè)內(nèi)人士曾指出，將少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益合計（以下指少數(shù)股東權(quán)益占比）大于或等于30%可以作為風險預(yù)警前瞻性指標，少數(shù)股東權(quán)益占比大于或等于30%的樣本量其違約概率顯著高于其他區(qū)間。而上坤地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益占比明顯高于30%風險線。

一般而言，明股實債的操作中，部分房企會把少數(shù)股東權(quán)益算作公司資產(chǎn)，用以抵消負債，但企業(yè)也需要從年利潤中按權(quán)益占比進行分成，從而攤薄公司盈利，表現(xiàn)在財報中便是歸母凈利潤占凈利潤比例較低。

值得注意的是，2020年上坤地產(chǎn)實現(xiàn)年內(nèi)溢利共8.85億元，歸母凈利潤為3.56億元，歸母凈利潤占凈利潤比例為40.22%。

（圖源：2020上坤地產(chǎn)年報）

重倉上海 土儲供應(yīng)遭受考驗

作為一家區(qū)域色彩濃烈的房企，上坤地產(chǎn)有70%的項目、64%的土地儲備位于長三角，也就是說，上坤地產(chǎn)非常依賴長三角市場，尤其是上海。

（圖源： 上坤地產(chǎn)官網(wǎng)）

招股書顯示，2017-2019年，上坤來自上海物業(yè)項目的銷售在總物業(yè)銷售中占比分別為100.0%、100.0%和76.6%。

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的現(xiàn)在，房企投資往往講究多元化布局，重倉任何區(qū)域，都將會帶來更大的風險。

此外，對上坤地產(chǎn)來說，以上海為中心的長三角地區(qū)的土地儲備供應(yīng)能否支撐其發(fā)展壯大，也是值得關(guān)注的問題。

如今，“兩集中”新規(guī)出臺，而集中供地的22個重點城市中大部分是上坤地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。

這些地區(qū)也是眾多知名房企重點關(guān)注的市場。那些資金實力雄厚且研判能力更強的大房企在土地爭奪中更具優(yōu)勢，這讓資金并不充裕的上坤面臨被群雄圍剿的局面。

2021年以來，上坤地產(chǎn)接連落子長三角，在浙江金華、安徽合肥、江蘇無錫等長三角城市積極拿地，但截至6月30日并未在上海總部補倉。根據(jù)上坤地產(chǎn)2020年年報，其在上海區(qū)域土儲占比已降至7.9%。