中國質(zhì)量萬里行雜志

　　文/圖 張振華 李瑞鋒 本刊記者 于衍峰

　　預購“空中樓閣”首付5萬
　　“齊齊哈爾市卓建房地產(chǎn)公司違規(guī)銷售‘鶴鄉(xiāng)新城’二期商品房！項目一直沒施工，也沒有預售許可證……”
　　2009年9月24日，中國質(zhì)量萬里行記者接舉報后來到位于齊齊哈爾市龍沙區(qū)的鶴鄉(xiāng)新城銷售中心。記者注意到，空曠的大廳里擺放著沙盤模型，窗外則是雜草叢生、殘土亂堆的一片荒地。據(jù)銷售人員介紹，這片荒地就是尚未施工的鶴鄉(xiāng)新城二期工程用地。
　　鶴鄉(xiāng)新城的商品房共分為兩期，一期的房子已全部售出，現(xiàn)在開始賣的都是二期的房子。記者問銷售人員，“樓還沒建，地基都沒有，房子怎么賣？”銷售人員解釋，只需交納5萬元作為定金，公司會給開收據(jù)，等到鶴鄉(xiāng)新城二期正式開盤時，5萬元可以作為購房款的一部分——這種購買方式被稱作“預購”。預購價格每平方米在3200元到3260元之間。當記者提出在當天預購房屋時，卻被工作人員拒絕了，說要在第二天舉行的房展會上預定。
　　2009年9月25日，齊齊哈爾會展中心房展會現(xiàn)場，人頭攢動。卓建房地產(chǎn)公司“鶴鄉(xiāng)新城”二期的展臺旁，圍擠了眾多的參展者。幾個銷售人員不停地向兩旁參觀的顧客介紹情況。記者看到，在不到15分鐘的時間里，就有數(shù)名顧客在銷售人員的陪同下，在卓建公司的接待處簽訂了“置業(yè)計劃”。
　　意外的是，房屋的價格在一夜之間漲到了均價每平方米3560元。記者就此詢問了接待處的工作人員，對方說，“具體漲價的原因我也不清楚，但是如果今天不買的話，過幾天還要再漲。”記者在一位購房者簽署的置業(yè)計劃上看到這樣幾行字：“9月30日，當天帶身份證復印件，交5萬定金，逾期作廢！一人限定一套住宅，多套作廢！”
　　工作人員對此的解釋是，財務人員最近很忙，所以購房者須統(tǒng)一在30號到銷售中心交款。而這5萬元定金在樓盤正式開盤銷售后，將作為購房款的一部分，如果是貸款則作為首付的一部分。“只要交了這5萬元錢，房子就是你的了，房價再怎么漲也不用擔心”。工作人員還特意向記者強調(diào)到時一定要帶現(xiàn)金。
　　隨后中國質(zhì)量萬里行記者再次來到鶴鄉(xiāng)新城銷售中心。一位姓袁的銷售人員熱情地推銷說，應及時交款。“如果當天不能交上錢，就不能享受房展會上所簽訂的置業(yè)計劃上的優(yōu)惠價格。”當記者詢問鶴鄉(xiāng)新城二期手續(xù)是否齊全時，這位工作人員坦言其所銷售的房屋手續(xù)不全，“沒有預售許可證”，但說“保證不會有風險”。
　　在辦理交款的辦公室內(nèi)，記者只見到了兩個工作人員。一位是房展會上向記者解釋交款時間的那位工作人員，另一位是房展會上的另一個銷售人員。一位顧客正在該銷售人員的指導下簽訂“預購”協(xié)議。
　　就在當天，一位于姓大娘和女兒一起來交“定金”。當記者問樓盤還沒有動工，手續(xù)不全就交錢是否放心時，于大娘說：“那個賣房子的小伙子說了，錢是交到銀行的，我想銀行是國家開的，不能糊弄我們老百姓的。”
　　于大娘不知道的是，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。而《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。根據(jù)上述法規(guī)，在未取得商品房預售許可證的情況下與開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議，是不受法律保護的無效合同。

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　　“領導協(xié)調(diào)”下的銀行監(jiān)管
　　據(jù)記者了解，鶴鄉(xiāng)新城二期并非剛剛開始售賣。此前，簽訂置業(yè)計劃書并繳納定金的購房者已多達200戶，涉及金額千萬。而公開資料顯示，鶴鄉(xiāng)新城二期商品房的開發(fā)商是卓建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，屬齊齊哈爾市政府招商引資企業(yè)，2004年11月經(jīng)齊齊哈爾市工商局批準成立，注冊資金也只有1000萬元。
　　購房者的巨額“預購款”會不會潛在巨大的風險？
　　卓建房地產(chǎn)公司法人代表岳國良在接受中國質(zhì)量萬里行記者采訪時解釋：“老百姓交5萬元錢定金，錢交給銀行，由銀行進行凍結(jié)”。記者當即指出，交款是在鶴鄉(xiāng)新城的銷售中心，并沒有銀行的工作人員在場。岳國良又說道：“公司收款沒錯……在公司我請銀行代收的，有手續(xù)。但是少量的就不需要銀行來了，我們代收的……我公司委托一個人收錢，收錢以后再到銀行去凍結(jié)……”
　　凍結(jié)“預購”定金的是當?shù)氐慕煌ㄣy行齊齊哈爾正陽支行。岳國良給記者電傳了交通銀行的一份“情況說明”：“齊齊哈爾卓建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托其員工孫麗艷在我行開立了活期存款賬戶，賬號：232900755934000104202，存入的錢款均為我行協(xié)助代收的‘新城·尚品’客戶誠意金，每戶5萬元整，今后還將陸續(xù)存入。現(xiàn)我行已對此賬戶進行了控制，齊齊哈爾卓建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及孫麗艷均無權(quán)單獨解封，提取此賬戶內(nèi)款項。待與客戶簽訂文本合同后，再依據(jù)合同進行解封。”落款為“交通銀行正陽支行，二零零九年九月三十日”，并加蓋了交通銀行齊齊哈爾正陽支行的會計業(yè)務專用章。(注: 新城·尚品即鶴鄉(xiāng)新城二期)
　　事實上，因為卓建房地產(chǎn)公司屬于違規(guī)售房，監(jiān)管“預購”定金的交通銀行齊齊哈爾正陽支行同樣涉嫌違規(guī)。但岳國良強調(diào)，這是“經(jīng)過市領導給我協(xié)調(diào)的一個銀行”。“之前我與（另一個）監(jiān)管賬戶協(xié)商過，不過他做不了，因為我沒有資質(zhì)。”
　　“違規(guī)和領導打招呼了”
　　岳國良并不諱言鶴鄉(xiāng)新城二期是違規(guī)售房。他向中國質(zhì)量萬里行記者直言：“當初來齊齊哈爾是打算撈點金的，直到現(xiàn)在金還沒撈著，這是我從業(yè)多年第一次違規(guī)，但這次違規(guī)已和領導打招呼了。”
　　岳國良說，他預售的目的也就是按照市領導意圖，把房價往下拉一拉。“我看到齊齊哈爾很困難，老百姓買不起房……我們沒有預售手續(xù)，所以只能做預定。”岳顯然認為自己在“造福百姓”：“我接受預定，是因為我這是股份制公司，而房子是定期漲價的，我3200元出手，每平米賠500塊錢，我個人賠……我原計劃只拿出200套房子，可一銷售就剎不住車了，后來建設局讓我們參加房展會，到房展會上后漲了300塊錢，可還是賠200塊錢。”
　　也許正是基于此種認識，岳國良對自己違規(guī)售房顯得理直氣壯：“政府為什么知道這個事不管？第一，建設局欠我的錢。到目前為止，政府還欠我一個億；第二，我的這種操作方式他們認了，各級干部也認了，甚至老百姓也認了。”
　　而按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中第三十九條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款１％以下的罰款”。
　　對此，岳國良說：“（如果）建設局說罰我，我可以告訴你，市里領導批的，他不敢罰我。我受罰必須市委批，市紀檢委同意才能罰我，因為招商有這個條件。”
　　記者隨后電話采訪了齊齊哈爾市建設局。就卓建房地產(chǎn)公司違規(guī)售房一事，辦公室主任由能玉對記者說：“這事怎么說呢，老岳現(xiàn)在那個不是在銷售房子。據(jù)我了解的情況，他那個房子現(xiàn)在開始建二期，好像是預定這個房子，想買這個房子交點定金。錢交到銀行，不在他公司，就是這么個情節(jié)。”
　　記者問：“岳國良說，政府欠卓建公司一個億，有這回事嗎？”
　　由能玉：“老岳是在我們今年的棚戶區(qū)改造中，墊資施工了17棟房子，政府（建設局）確實欠他錢，欠了有七八千萬。”
　　記者追問，岳國良自己已經(jīng)承認違規(guī)售房，建設局是否會進行處罰？由能玉回答：“正在商量。”
　　“是不是因為政府欠錢，對卓建公司的違規(guī)行為不便處理？”
　　由能玉：“這是兩個問題。”

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　　證明實力的“外來投資者貴賓卡”
　　事實上，并非所有的樓盤都擁有鶴鄉(xiāng)新城二期這樣的特權(quán)。可供參照的是， 2009年7月，哈爾濱市群力開發(fā)區(qū)最大的樓盤“東方莫斯科”因手續(xù)不全、違規(guī)開發(fā)被主管部門勒令停工。
　　2009年11月3日，為了證實自己的“實力”，岳國良特地向中國質(zhì)量萬里行記者電傳了一份“外來投資者貴賓卡”的復印件。
　　這張編號為0176的貴賓卡，發(fā)證機關為齊齊哈爾市人民政府，發(fā)證日期為2005年5月27日。其貴賓持卡說明這樣寫道：
　　1、持本卡者是經(jīng)是市政府確認的外來我市投資的董事長、總經(jīng)理或投資者。2、市政法部門要對持卡人員的人身和財產(chǎn)安全予以重點保護，對市外客商個人生活不得隨意干涉和查處。確有嚴重問題需要采取法制措施的必須事前向市政府報告。3、持卡人員在本市就醫(yī)、住宿、乘車、子女上學等優(yōu)先安排。乘車購票可優(yōu)先并可在貴賓室候車、通行，如遇特殊情況，各有關部門要積極主動地為其排憂解難。4、公安交通部門對持卡人持有的‘專用車輛特別通行證’的車輛，除發(fā)生交通事故或嚴重違章，一般不予檢查、扣留、處罰。在本行政區(qū)域內(nèi)可免交道路、橋梁等資費。5、任何部門不得隨意到持卡人員所在企業(yè)進行檢查、收費、參觀學習、宣布停建、停業(yè)、停電、停水、查封賬戶及財產(chǎn)，特殊情況必須經(jīng)市政府批準，方可執(zhí)行。6、除進行正常行政管理和稅費收繳，任何部門不得隨意到持卡人員所在企業(yè)搞各種名義的攤派和贊助以及各種評比活動。7、持卡人員如發(fā)現(xiàn)任何部門和機關人員有違反承諾和違法行為及刁難、勒卡、拖阻現(xiàn)象，可向市外來投資者投訴中心投訴（投訴電話：2796314、2794505）”。  
　　2010年1月2日,記者再次來到鶴鄉(xiāng)新城二期工程用地，發(fā)現(xiàn)該地塊已被圈上圍擋，幾座塔吊孤零零地矗立在荒蕪的工地上。
　　發(fā)稿前的元月20日，記者又一次來到這里，塔吊依舊，看不出任何施工的跡象。

　　編后：
　　隨心所欲漲價、公然違規(guī)售房、一個招呼搞定銀行、建設局不敢罰我……這一切的背后竟是源于一張小小的“外來投資貴賓卡”。房地產(chǎn)商岳國良心安理得、頗有成就感地享受著種種特權(quán)。他甚至認為自己是在造福百姓，全然不知他所享受的特權(quán)正是建立在侵害他人公平權(quán)的地基之上。貴賓卡的編號“0176”令人印象深刻。享有特權(quán)的不止岳國良一個。房地產(chǎn)商綁架的也不僅僅是中國經(jīng)濟。