燕郊國家級經濟開發區，借力大北京生活圈，讓本地經濟發展迅猛，但零售商業的發展極為緩慢，其零售商業處于僅僅滿足人們基本生活需求的狀態，基本以社區配套商業為主，整個城區街道商業千人一面，無力形成各自的特色，商品供應單一。居民較高的收入水平與商業物資的匱乏之間的矛盾異常突出。近日記者實地探訪了北京東邊的城鎮——燕郊。

　　這座曾擁有50多萬的人口城鎮，正在不斷的膨脹，在房地產的帶動下，如今燕郊人口也突破百萬，而人口大量的流動讓燕郊成為許多商家看好的“黃金地帶”，其中在“掘金”隊伍里，就有許多直銷企業參與。那么，燕郊對直銷業發展有沒有誘惑力呢？

　　燕郊位置得天獨厚，直銷業發展獲多方優勢

　　燕郊區位條件得天獨厚，位于環京津、環渤海經濟圈核心，與北京僅一河之隔，它地處于北京、天津區域的附近，是北京、天津、唐山的“金三角”，它距天津180公里，距秦皇島280公里，距首都機場是25公里，所以燕郊有一個半小時上天，兩小時入海這么一個美稱，就是它特殊的地理環境、特殊的位置，燕郊才有今天的發展。

　　按照北京“兩軸兩帶多中心”的發展規劃，位于“東部發展帶”的關鍵節點，與朝陽CBD、亦莊高新區、通州新城、順義天竺空港工業區遙相呼應。擁有通燕高速、京哈公路復線、迎賓路、燕順路、京秦鐵路等進京通道，實現了與北京的全面對接。到北京國貿中心30分鐘，到首都機場15分鐘。北京930路公交車直通區內，正在規劃的北京地鐵M6線將延伸至燕郊，正在建設中的密涿支線高速穿區而過，京沈高速擦肩而過，還將計劃修建北外環路、神威北路、南外環路三個進京通道。交通發達，與周邊形成集高速、鐵路、公路并舉的立體交通網路。

　　2015年，國家主席習近平主持召開中央財經領導小組第九次會議強調：疏解北京非首都功能、推進京津冀協同發展。這一政策在今年將會具體落實，從京津冀一體化推出這幾年，很大程度上加快了北京周邊城市的發展，人口也隨著劇增，北京周邊城市陸續進入許多直銷企業，特別是直銷企業的服務網點。雖然目前燕郊房地產是獨大的，但是房地產并能成為燕郊未來發展的“寵兒”。在京津冀協同發展的戰略布局中，北京周邊城市變化最為明顯。特別是河北保定與燕郊，其中燕郊距離北京最近，在疏解北京非首都功能中，燕郊起到了很大作用，不僅吸引了大批在京就業人口的涌入，也給在京就業者解決了住房問題。未來幾年，燕郊很可能成為北京環城市群發展中最受“寵”的城鎮。

　　國家政策利好 產業有待轉型

　　燕郊面臨著加速發展的大好形勢。從全國經濟工作會議來看，國家今年增加居民的消費需求、推進城鎮化、調整產業結構等一系列工作部署，為燕郊開發區加快城市發展、壯大高新技術產業和現代服務業創造了良好的政策環境。

　　隨著京津冀之間區域合作的愿望更加的強烈，燕郊運作的一些重大的對接工程、合作項目更容易得到上級的支持和京津方面的配合。北京市提出的2010年“集中精力聚焦通州，盡快形成與首都發展需求相適應的現代化國際新城”，這是繼“CBD東擴”以后北京又一次將城市規劃布局向東傾斜，燕郊完全可以憑借自身比較優勢，打“時間差”、“效率差”、“成本差”，盡收“不是北京勝似北京”的效果。

　　此外，2010年11月29日，經國務院的批準，燕郊高新技術產業園區升級為國家高新技術產業開發區。燕郊高新區成為與昆山國家高新區齊名，全國僅有的兩個由縣級市管轄的國家級高新技術產業開發區之一，也是全國唯一的設在鎮域的國家級高新技術產業開發區。成功晉升為國家級高新技術產業開發區也為燕郊的發展提供了更為便利的政策優勢。

　　如今燕郊擁有百萬級人口，在京工作的流動人群大概有30多萬，然而這并不代表燕郊就業市場不好，而是地區行政與觀念上的差異，在北京賺錢，在燕郊消費成為“北漂族”的常態，事實呢，記者曾調查過燕郊就業市場，燕郊高校不在少數，外地人居多，如果趕上就業旺季，燕郊人才市場可謂是人聲鼎沸，而校園招聘會更是如火如荼。

　　燕郊雖然房地產仍然占據主導，但是隨著建筑面積的減少，消費者對房地產消費能力日趨疲軟與理性化，燕郊的房價不得不隨之下跌。房地產泡沫逐漸顯現，產業也面臨轉型。

　　超市、母嬰等快消產品消費市場潛力巨大

　　政策與人口的利好，讓燕郊零售行業成為消費主力，美國零售巨頭沃爾瑪決定入駐燕郊。據沃爾瑪大賣場區域高級營運總監彥孟廷介紹：“早在幾年前，我們就看到了燕郊發展對零售業而言蘊藏的巨大商機，通過前期調研發現，在2013年之前燕郊的零售商業發展較為緩慢，而燕郊的消費人群除了本地居民外，更多的以往返于北京和燕郊之間的白領為主，居民有較高的消費能力以及需求，我們相信在燕郊開設一家沃爾瑪大賣場能夠很好地滿足周邊居民日常消費需求。”根據彥孟廷的介紹，燕郊沃爾瑪自2013年開業以來，今年就已實現盈利，從1月至今門店客流量增長超過了8.3%。

　　記者調查得知，燕郊快消產品消費能力十分旺盛，主要消費人群是在京工作人員。相比北京的消費水平，在京工作人員更偏愛燕郊，這種地域差級消費心理很大程度上促進了燕郊商業發展。記者沿著102國道觀察發現：國道燕郊段兩旁養生保健、美容店層出不窮，各大藥店推出各種各樣的保健品。不得不說，京津冀近幾年備受霧霾天氣的干擾，人們由關注到重視健康理念不斷提高。在燕郊，其中熱賣的電器排在前列是空調、空氣凈化器、凈水器等，蘇寧與大中電器紛紛爭奪該市場份額。

　　盡管如此，燕郊商業仍看上去忽冷忽熱，這主要是由于商業配套供給結構不均衡、供應量過剩所致。“現在燕郊的成熟商圈都是依靠住宅而建，但是住宅與住宅之間卻沒有聯系，有的商業配套甚至選擇在了102國道旁邊，與現有商圈形不成互動，這也無助于聚攏人群，提升商業區域商業價值，”一位房企人士如是說。雖然燕郊早前做出了整體四個區域規劃：高科技產業區(包括信息產業園區、生物醫藥園區、綠色食品園區、新型材料園區)、旅游休閑度假區、科研文化服務區、金融商貿區。但住宅開發遍地開花以及政府缺少規劃造成了燕郊商業配套的雜亂無章，而除了這個“先天不足”外，燕郊商業配套的供應還在面臨消費人群特殊性所帶來的結構調整難題。

　　RET睿意德執行董事張家鵬曾經說：“支撐商業項目運營，一般需要兩個基礎條件，一是有住宅承托穩定的居住人群，二是要有產業將居住人群留在本地，”在他看來，燕郊本地人消費力不足，在此居住的北京人由于大部分時間都在北京，也導致了消費力的不旺盛。而商業配套供應一方面需要自我調節，形成符合燕郊主力消費人群的體驗式購物、品質追求的需求供應。

　　另一方面則需要在其他外部環境作用下將人群留住，成為穩定的消費需求，讓商業配套有足夠的底氣改變自己，這將成為觸動燕郊商業變革的原動力，也是促進燕郊從一座“睡城”真正轉變為“城市”核心推動力。

　　可喜的是，目前這座與昆山國家高新區齊名的全國惟一一個設在鎮域的國家級高新技術產業開發區在京津冀一體化進程中已經有了住宅以外的產業發展目標，即用得天獨厚的地理位置、逐漸形成的產業集群以及政府招商服務熱情吸引一批來自北京、天津的高新技術產業落地，驅使燕郊從“睡城”轉型成為一個名副其實的“產城”。而這一過程終將作用于形成并刺激燕郊內部消費，觸動地區商業由內而外的發展。