市民李先生于6年前在房山農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)，今年，原房主以“小產(chǎn)權(quán)”為由起訴到法院要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。近日，房山法院認(rèn)定合同無(wú)效的同時(shí)，依據(jù)公平原則，判決房主須給付李先生因土地升值而產(chǎn)生的損失。
2002年2月5日，市民李先生以1.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了王先生位于房山區(qū)韓村河鎮(zhèn)的一處宅院。買(mǎi)下房屋后，李先生便開(kāi)始對(duì)房屋和院落進(jìn)行整修。時(shí)隔6年后，原房主王先生以農(nóng)村宅基地不能私下買(mǎi)賣(mài)為由，將李先生起訴到法院，要求退還房屋；李先生也提出反訴，要求王先生返還購(gòu)房款15200元、房屋裝修費(fèi)及房屋土地升值的現(xiàn)金利益共35000元。
法院審理認(rèn)定，因未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，雙方當(dāng)事人所簽的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因合同無(wú)效的責(zé)任應(yīng)由雙方承擔(dān)，因此判決李先生退還房屋，王先生返還房款及房屋裝修費(fèi)；同時(shí)，鑒于近年房屋、土地升值的客觀事實(shí)，法院根據(jù)房屋升值利益應(yīng)由雙方當(dāng)事人均分的原則，判決王先生除返還李先生購(gòu)房款1.5萬(wàn)元及房屋裝修費(fèi)4915元外，還需向李先生支付房屋升值利益的二分之一，也就是9304元。
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所謂的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有3種解釋?zhuān)壳懊媾R整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。
第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。