日前，天津市政府發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出十條舉措，落實國務院文件精神。至此，天津版樓市調控細則正式出臺。

　　筆者注意到，意見內容與《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“新國十條”)的規定完全相同，而對于“新國十條”中“暫停第三套房貸”、“限制外地人購房”和“限定購房套數”的內容，“津十條”則沒有相關回應。

　　這種現象并非天津獨有，在中央調控政策出臺后，部分省市陸續公布了調控政策細則,除北京對購房套數做出限定之外，多數省市的調控細則主要以增加市場供應為主，對以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺過多嚴厲措施。

　　有評論指出，陸續出臺的地方調控細則是“高開低走”、“軟著陸”。筆者認為，各地方細則偏于“溫和”的突出表現就是，中央調控突出抑制需求，地方細則卻偏重增加供給，表面上看也是在落實調控精神，但實際上是弱化了政策效果。房價過快上漲與市場供求緊密相關，供給與需求是市場的兩端，理論上，對市場兩端的調控均是有效手段，并且二者存在替代作用，增加供給就等于相對地減少了需求。但事實并非如此簡單。由于土地的稀缺性，各城市在一定時期內適宜開發利用的土地都很有限，商品房供應也就是有限的，因此，需求才是決定房價更重要的因素。而且，當商品房成為投資炒作的資產時，它的價格就主要不是由成本決定，而取決于未來現金流收入的貼現。對于投資投機性購房者來說，只要能加價轉售，需求就會源源不斷，各地增加的那些有限的商品房供給，在投資投機性購房需求面前無疑是杯水車薪。

　　簡單增加供給不能遏制房價過快上漲，往往容易成為“空調”，這一點已被近年來的調控經驗所證明。2006年，國家有關部門出臺“90/70政策”，規定新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。這項政策的意圖即是增加中小戶型商品房的供給，然而，由于中小戶型住房依然可以成為炒房的對象，因此，2007年全國房價依然出現一輪飚漲。相反，只要調控政策針對投資投機需求下手，就會取得明顯效果。2007年9月，央行、銀監會出臺的二套房貸政策由于直接切斷了對炒房者的信貸支持，就帶來了2008年全國樓市的明顯回調。而“新國十條”由于執行了“史上最嚴格”的差別化信貸政策，兩個多月就取得了明顯效果，交易量大跌，價格停漲并開始松動，是歷次調控見效最快的。

　　“新國十條”中強調要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，并為此規定了“暫停第三套房貸”、“限制外地人購房”和“限定購房套數”等措施，同時也設定了一個前提，即“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”，賦予各地方政府一定自主權。然而，從目前各地出臺的細則來看，除北京等地，絕大多數城市拒絕認領“價格過高、上漲過快、供應緊張”這個標簽，不執行上述限制炒房和投機性購房的規定。或許這些城市的管理者認為本地商品住房價格不高、上漲不快、供應不緊張，且不說真實情況究竟是否如此，單從貫徹中央意圖的角度說，各地方在樓市調控上也應強化“全國一盤棋”的意識。住房是民生產品，任何城市的住房都不應該用作投資，對樓市投資行為的限制也就無需區分地域。而且，盡管有些城市的房價絕對值相對較低，但是如果和當地的房屋租金以及居民收入作比較，價格也并不低，北京、天津之間的樓市差價就是這樣。從這個意義上說，房價過高是一個全國普遍現象，而非只發生在個別大城市。更重要的是，投資投機需求具有擴散性，炒房資金在城市之間的流動沒有障礙，如果限制炒房的嚴厲措施只在個別大城市落實，那么，投機資金就會選擇二三線城市和小城鎮的房子下手，這必然推高當地房價，對當地民生改善和全國房地產市場穩定發展都是不利的。