內(nèi)蒙古鄂爾多斯市康巴什新區(qū)近期頗不寧?kù)o，這個(gè)被外媒稱(chēng)為房地產(chǎn)泡沫最佳展示品的“鬼城”吸引了各路記者，然而仔細(xì)走訪之后，中國(guó)證券報(bào)記者卻發(fā)現(xiàn)這其實(shí)是一個(gè)外人難以理解的復(fù)雜的奇怪“泡沫”，其堅(jiān)實(shí)程度超乎人們預(yù)料。
空空蕩蕩的鄂爾多斯市康巴什新區(qū)，嶄新的住宅小區(qū)鱗次櫛比，而遍尋整個(gè)康巴什，中國(guó)證券報(bào)記者只找到一家門(mén)面狹小的房產(chǎn)中介。“整個(gè)康巴什新區(qū)就我們一家房產(chǎn)中介，我們也只有兩套房源出售，沒(méi)有放租的。”靈通房產(chǎn)中介主管李曉琴淡淡地表示，這里的業(yè)主都不缺錢(qián)，房子寧可空置，也很少出售和拿來(lái)出租。
李曉琴手上僅有的兩套委托代售的房源，一套是105平方米的二手房，80萬(wàn)元房款只能一次性付清；另一套轉(zhuǎn)手的150平方米的期房，也只能少量貸款。
這里的房貸政策較國(guó)內(nèi)其他城市明顯嚴(yán)格許多，當(dāng)?shù)厝耸糠Q(chēng)，其實(shí)鄂爾多斯的房貸一直都不寬松。工商銀行猛格支行客戶(hù)經(jīng)理劉美華表示，工行在鄂爾多斯不開(kāi)展二手房按揭，期房按揭也不接受個(gè)人申請(qǐng)，要根據(jù)和開(kāi)發(fā)商的協(xié)議進(jìn)行，首付嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房貸新政策。
在走訪建行、鄂爾多斯商業(yè)銀行以及東勝農(nóng)村商業(yè)銀行等過(guò)程中，中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行都對(duì)二手房按揭拒之門(mén)外，首套房貸款也普遍執(zhí)行三成或四成首付。
“鄂爾多斯只有招行一家可以做二手房按揭，而且是按評(píng)估價(jià)的六成貸款。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人鄭微表示，招行的評(píng)估價(jià)普遍低于房子的市場(chǎng)價(jià)。她給記者介紹了一套96平方米售價(jià)61萬(wàn)元的二手房，能夠從招行獲得的貸款只有29萬(wàn)元，還不到五成。這與許多沿海城市慣用的陰陽(yáng)合同、抬高評(píng)估價(jià)恰好相反。
房貸并不寬松，而鄂爾多斯樓市的一大特點(diǎn)就是與銀行關(guān)聯(lián)不大，富裕的鄂爾多斯人幾乎像買(mǎi)“大白菜”一樣瘋狂買(mǎi)房。“很多人都是半夜搬著小板凳、裹著大棉被去排隊(duì)，晚了就沒(méi)有你的了。”當(dāng)?shù)爻鲎廛?chē)司機(jī)告訴記者，由于投資煤炭和拆遷補(bǔ)償，很多家庭擁有上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)家產(chǎn)，這些錢(qián)缺少投資渠道，只有拿來(lái)買(mǎi)房，有些家庭買(mǎi)三四套房，甚至一個(gè)單元。
中國(guó)證券報(bào)記者看到，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了鄂爾多斯市區(qū)迅速擴(kuò)張，除了只有不到3萬(wàn)人居住的康巴什新區(qū)外，伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)的新城區(qū)在擴(kuò)張，東勝區(qū)也在向鐵西延展，一眼望不到邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)上馬。
然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目的崛起并沒(méi)有帶來(lái)火爆的人氣，多個(gè)已經(jīng)建成的住宅小區(qū)內(nèi)，居民寥寥可數(shù)，很多房子空置。
更加奇特的是，常用的衡量房產(chǎn)“泡沫”的租售比、房?jī)r(jià)收入比，在鄂爾多斯似乎也不適用。盡管大量住宅空置，鄂爾多斯三個(gè)主城區(qū)人口也只有70萬(wàn)人，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的租售比卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他城市。“一套一百平方米的房子年租金在3.5萬(wàn)元左右。”鄭微告訴記者，以這套61萬(wàn)元的房子為例，年租金3.5萬(wàn)元，年收益甚至達(dá)到5.7%，遠(yuǎn)高于銀行存款。白領(lǐng)劉先生也表示，即便是40平方米的小戶(hù)型，年租金也能達(dá)到1.5萬(wàn)元，按每平方米7000元買(mǎi)下來(lái)，年收益也有5.35%。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介透露其中玄機(jī)，很多業(yè)主對(duì)租金的那點(diǎn)收益毫不在意，大多選擇空置等待升值，鄂爾多斯的租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求。
一個(gè)西部城市，六七千元的房?jī)r(jià)看起來(lái)不可思議，但對(duì)迅速富裕的鄂爾多斯人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的壓力卻明顯小于沿海城市。“按普通白領(lǐng)月收入四五千元計(jì)算，一個(gè)半月的收入就可買(mǎi)到一平方米房子，比北京上海都要輕松。”白領(lǐng)劉先生表示，一些效益好的煤礦員工年收入超過(guò)10萬(wàn)元，六七年就可以買(mǎi)到一套百十平米的房子，房?jī)r(jià)收入比并不可怕。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，鄂爾多斯2009年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21883元，與深圳人均可支配收入相當(dāng)，而深圳新房均價(jià)卻幾乎是鄂爾多斯的三倍。兩相對(duì)比之下，鄂爾多斯房產(chǎn)“泡沫”背后的資金推手顯得格外堅(jiān)實(shí)。
一邊是幾乎所有售出樓盤(pán)都空空蕩蕩，一邊是財(cái)大氣粗購(gòu)幾套房不以為意，這便是鄂爾多斯。