房?jī)r(jià)走勢(shì)依然是2005年業(yè)界共同關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。漲與不漲，爭(zhēng)論從開(kāi)始就注定沒(méi)有結(jié)果。
政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及預(yù)測(cè)表示，房?jī)r(jià)今年仍然有所增長(zhǎng)，而且強(qiáng)調(diào)穩(wěn)步增長(zhǎng)。但開(kāi)發(fā)商很早就向市場(chǎng)吹風(fēng)，2005年的房?jī)r(jià)還要大漲，因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)少了，房?jī)r(jià)自然見(jiàn)漲。更有很多已買(mǎi)房的消費(fèi)者，抱著矛盾的心態(tài)，也希望自己的房子能夠盡快升值。記者采訪(fǎng)的金融專(zhuān)家分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)雖然會(huì)有所上揚(yáng)，但商品住宅一般不具有投資價(jià)值。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所副所長(zhǎng)王國(guó)剛在“2005特華金融論壇”上接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，就商品房而言，價(jià)格總體一定是往上走，而價(jià)格上升可分為兩種：一種屬于成本上升，也就是成本推動(dòng)。成本推動(dòng)中既包含了土地價(jià)格上漲、建筑成本上漲以及建筑材料上漲，還包括現(xiàn)在商品住宅進(jìn)行精裝修，原來(lái)裝修部分的成本是消費(fèi)者自己掏錢(qián)，現(xiàn)在精裝修后，價(jià)格自然包含在房?jī)r(jià)里，這樣房屋的成本價(jià)格上漲。
在成本上升的同時(shí)，目前市場(chǎng)需求也不斷增加。到2025年，中國(guó)究竟需要多少的商品住宅？如果預(yù)測(cè)2020年要實(shí)現(xiàn)全面小康，那么到2025年還有相當(dāng)一部分的人住房條件非常差，恐怕實(shí)現(xiàn)小康是有問(wèn)題的。
“根據(jù)我們的測(cè)算，到2025年時(shí)，全國(guó)人口大概14億左右，城市化率達(dá)到55%左右。”王國(guó)剛分析，14億人口、55%左右城市人口的計(jì)算結(jié)果是城市人口屆時(shí)大概是7億多人。如果按每戶(hù)三口人計(jì)算，大約為2.6億萬(wàn)戶(hù)，以每戶(hù)需要100平方米的房子，對(duì)住房的需求大約為260億平方米。目前，城市擁有的存量住房是89億平方米，屆時(shí)還差170億平方米的住房。這種市場(chǎng)需求，是不爭(zhēng)的事實(shí)。
而從需求量來(lái)看，2003年，商品住宅的銷(xiāo)售額為6000多億元人民幣；2003年，城鎮(zhèn)居民新增儲(chǔ)蓄存款為一萬(wàn)多億元人民幣。這意味著，如果把2003年住宅假定全部是城鎮(zhèn)居民（不包括海外）買(mǎi)的，城鎮(zhèn)居民還有儲(chǔ)蓄存款余額，可以用于很多用途，比如養(yǎng)老、教育等等。所以，購(gòu)房支付方面是有能力的。
“雖然中國(guó)住房市場(chǎng)需求與前景都非常可觀(guān)，而且價(jià)格也會(huì)有所上揚(yáng)，但其并不適合投資。”王國(guó)剛說(shuō)，很多人喜歡進(jìn)行商品住宅投資，而且，開(kāi)發(fā)商在宣傳中也有很大的誤導(dǎo)，本來(lái)有投資價(jià)值的是地產(chǎn)不是房產(chǎn)。房產(chǎn)正常情況下必須有兩個(gè)損失、兩個(gè)折舊，一是精神損失，一是物質(zhì)損失。有形損失和無(wú)形損失，所以正常的房產(chǎn)沒(méi)有可增值的范圍。
在中國(guó)，政府賣(mài)的是土地使用權(quán)，一幢房子每過(guò)一年，土地使用權(quán)就減少一年，房子也更舊了，多了一個(gè)折舊，把這三者加在一起，中國(guó)正常情況下房子沒(méi)有漲價(jià)，所以說(shuō)，住房本身沒(méi)有投資的價(jià)值。
但為什么會(huì)有人認(rèn)為有投資價(jià)值？主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，某些時(shí)候會(huì)碰到這樣的情況：一個(gè)人住在一個(gè)地方有一段時(shí)間了，旁邊上新蓋起來(lái)的另一棟樓賣(mài)價(jià)比自己小區(qū)的樓價(jià)高多了，所以老百姓認(rèn)為有投資價(jià)值。但是當(dāng)老百姓把自己的房子再拿出去賣(mài)的時(shí)候，絕對(duì)賣(mài)不出多高的價(jià)。舉例說(shuō)明，左安門(mén)有一棟樓，1997年每平方米七千塊錢(qián)，后來(lái)在方莊小區(qū)里，又蓋了新樓，每平米一萬(wàn)多塊錢(qián)，但這并不代表左安門(mén)七千塊錢(qián)的樓就能漲到一萬(wàn)塊錢(qián)了！就是賣(mài)5000塊錢(qián)也不一定能賣(mài)的出去，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)已經(jīng)不一樣了。
老百姓投資商品住宅，實(shí)質(zhì)上是個(gè)誤導(dǎo)。