2004年的上海樓市是繼2003年以來的又一個增長年，特別是在2004年第四季度，成交量和成交價格又有一個比較大的增長幅度。現在我們將面臨2005年的上海樓市，它將會怎樣一個狀況呢？我個人的預測：總態勢依舊看好，應該不會出現大的波動，從房價來看，我認為還是會有所上升，但幅度會有所減緩。
　　另外，根據有關機構的調查統計，89％的被訪者認為2005年的房價看漲，其中36％的人認為漲幅會超過20％。但我個人認為不會再有那么高，大約在12%15％之間。不會高于2004年，更不會出現像2003年那樣的暴漲。

　　盡管目前房價已經達到了一個比較高的水平，但是我認為相對其他投資項目而言，它還是一項有價值的投資項目。怎么去投？這需要因人而異，也可以說是因錢而異。但是無論怎樣，我要提醒投資人必須注意的是：

　　第一，心態要好。要有足夠的風險意識。投資本身就有風險，房屋投資也不是包賺不賠的買賣。特別是在目前房價高位運行的情況下，更應該有這種風險意識。還有就是不能再有暴利心態，不能期望值過高。

　　第二，要選擇對路。不要盲目跟風，不能拉到籃子里就是菜。特別要看好幾點：

　　1）地段和發展規劃。要選擇規劃配套設施比較好的地段，像市中心，靠近CBD地區的優質樓盤，像古北新區、浦東陸家嘴、徐家匯，這些地方雖然房價比較高，但仍有上升空間，至少可以保值。退一步來說，你還可以出租，以租養房。因為這些地區房子比較容易出租，而且租金相對比較高。另外，還有一些具有上升空間的地區，如：中環、內環之間的樓盤，像普陀、虹口，這些樓盤價格相對市中心還是略低。但是隨著軌道交通和城市配套設施的完善，這些地方的樓盤無論自用或投資都還是比較適宜的。但相對一些偏遠郊區的樓盤，這就要注意到該地區的配套設施和規劃實施的時間，是不是在未來二、三年里能夠跟上。因為房子造得再好，如果配套和交通跟不上，那么實用性和投資性就差了。

　　2）樓盤自身規模和配套設施。同樣一個樓盤規模比較大，功能配套設施都比較齊備的，要比一個單幢獨體的樓盤要值錢。但也不是規模越大越好，特別大的樓盤相反也不一定是優勢。

　　3）開發商的好品牌和好的物業管理公司。一般來說，買了這類企業的房子也會比較放心。相對來說增值、保值空間會比較大。

　　4）看菜吃飯，看錢買樓。要根據自己的真實需求和經濟實力，來買房或投資。特別是對投資買房以后的資金安排，一定要有充分的思想準備。千萬不要亂跟風，盲目透支，盲目買房。另外，還要加強自我保護意識，對合同條款要認真審核，買二手房要選好的中介公司，將交易風險降到最低。

　　2005年里，作為房產投資人來說，有這些因素是要值得關注的。

　　第一，當今無論是一手房還是二手房都顯示在高位運行，這種現象已經提前預支了不少上升空間。因此投資風險也越來越大，高投資高回報在當今已經難以再實現。

　　第二，目前租賃市場和買賣市場不對稱，租金回報率跟不上房價上漲，這對于中長線投資壓力會進一步加大。

　　第三，銀行貸款會進一步調控，政府會加強對房產投機的抑制，投資風險會相應增加。

　　第四，政府會加大力度加速發展老百姓的普通居住用房的建設，也會增加廉租房的配套，這說不上完全是對于房產的降溫措施，但對于樓市也會產生一定的影響。上海博邦地產投資顧問有限公司常務副總 蔣國雄