續大型房企綠地、中海、龍湖、長甲進行大規模打折促銷后，新城、萬科也加入到此行列，打折項目已經開始從外環區域向市中心一些高端、改善型樓盤推進。隨著大量新盤促銷，滬上樓市成交量也一改持續下滑的態勢，開始低位徘徊。昨日來自中國房產信息集團、佑威及樓市專評網等多家研究機構數據顯示，上周(11月7日—11月13日)上海市商品住宅成交面積為 9.94萬平方米，環比前周上漲5.92%。

　　兩三成降價標尺確立

　　從數據來看，伴隨著新增供應量的回暖以及實質降價的影響，周度成交面積呈現結構性增加趨勢，打折項目在成交結構中承擔了更多的權重。

　　位于松江泗涇板塊的“米蘭諾貴都”，本周成交1.57萬平方米，成交均價1.38萬元/平方米，此前均價約2萬元/平方米。位于嘉定南翔板塊的“新城公館”周成交1.09萬平方米，成交均價為2.03萬元/平方米。項目之前均價為2.6萬元/平方米優惠至1.9萬元/平方米。這兩個樓盤的交易量合計占到上周交易量的近三成。

　　“少數深度打折的樓盤繼續在新房市場中表現突出，‘以價換量’策略繼續奏效。如新城公館和米蘭諾貴都價格優惠幅度分別達到27%和30%，由此20%—30%的降價幅度漸成當前買家的心理標桿。 ”上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍判斷道。

　　郊環外項目壓力最大

　　雖然上周成交量有所微升，但是來自21世紀不動產上海區域市場中心統計數據卻表明，11月前13天上海新建商品住宅成交17.3萬平方米，同比縮水43.8%。而進入10月后，隨著市場降價趨勢逐步明顯，樓市成交卻在近6周中4次跌破10萬平方米，周平均成交水平僅約為10.5萬平方米。另外該段時期內新房供銷比值從10月首周的0.68:1擴大至上周的2.23:1，同時新房庫存面積也由此已攀升至11月14日22時的924.83萬平方米的高位。

　　佑威機構執行董事黃志堅坦言，目前的庫存量和今年1月底相比，在不到10個月的時間內庫存量大幅增加了325.26萬平方米，庫存量大漲48.63%。他指出，分區域來看，庫存量和今年1月底相比，增量最大的依然是外郊環，其次郊環外，分別新增了158.64萬平方米和82.53萬平方米，但郊環外的增幅很大，達到了65.24%。此外，外郊環和郊環外的商品住宅庫存總量目前達到了692.99萬平方米的高位。“這預示著外環線外的開發商的去化壓力巨大，而政策在短期內又看不到轉向，因此，特別對開發外環線外商品公寓的開發商們而言，如還不愿通過普降來以價換量，則后市會醞釀大跌、快跌的風險。換句話說，在政策不轉向的前提下，今年剩余時間的成交量越小，則明年價格相較現在，下跌的幅度越大。 ”黃志堅分析道。

　　房企巨頭開始搶跑

　　樓市調控的層層緊逼，讓房企巨頭們開始謀劃如何過冬。上周末，萬科集團總裁郁亮再度亮相，介紹萬科的“過冬策”：現金為王、積極銷售、審慎買地、節流、鍛煉身體。隨之而來的是上海一些項目的開始積極銷售。中介處對萬科清林徑的最新報價為1.35萬元/平方米，而之前期售價為1.65萬元/平方米。

　　“從近期中央政府的發言來看，目前的房地產調控政策短期不存在放松可能性，持續到明年基本已成為定局。為了應對這種局面，房企之間的打折效應仍會擴散。 ”21世紀不動產上海區域分析師黃河滔分析透露，目前本市新房市場的降價范圍正開始逐漸由外圍區域向中心區域延伸，只是受供應量及同質可比數量的稀缺影響，該蔓延周期或較為漫長。

　　“原來預計的報價為8萬元/平方米，現在有團購價6.4萬元/平方米。 ”滬上一中介人士昨日介紹位于徐匯龍華板塊的海珀旭輝。該項目本月19日推出精裝修大平層豪宅。對此，記者向該項目售樓處進行求證，一售樓工作人員謹慎地表示，目前售樓處的價格仍是8萬元/平方米，大平層團購8折優惠則需要團購方來操作。

　　實際上，這并不是第一例中心城區促銷的項目，近期上市的大寧瑞仕花園和樂活居等市中心中高檔樓盤也紛紛打出8.5折、8.3折的優惠。繼新城公館促銷之后，新城金郡等樓盤也將會加入到新一輪的促銷行列。

　　“由于開發商擴張得太大和本輪調控周期較長，開發商資金缺口太大，現在必須促銷了。 ”中房信分析師薛建雄指出，目前除了大降價，別無它法。(記者 張駿斕)