有多少人還記得今年年初在杭各大房企曾經(jīng)制定的2011年銷售目標？
綠城房產(chǎn)，2010年的全國銷售額為568億元，2011年目標650億以上。
濱江房產(chǎn)，2010年的全國銷售額為116億元，2011年目標150億元。
萬科南都，2010年杭州市場銷售額為50億，2011年目標100億元。
德信地產(chǎn)，2010年全國銷售額(杭州為主)30億元，2011年銷售目標是70億元(杭州為主)。……
那似乎是一個信心百倍的春天。但，計劃沒有變化快，一場延續(xù)至今的“史上最強”調(diào)控，讓他們年初時的目標現(xiàn)在看來似乎遙不可及。
十個月過去了，這些房企的銷售業(yè)績?nèi)绾危炕鼗\了多少資金？誰有能力在經(jīng)歷市場波動之后，重整旗鼓？我們在杭州眾多房企中，選取了8家具有一定品牌知名度，又各具特點的房企，通過他們，略窺在杭房企的“抗壓”、“抗寒”能力。
前十月銷售額：濱江＞綠城
最近兩周一直處在風口浪尖上的綠城，其2010年的全國銷售額為568億元，其中35%左右的銷售業(yè)績由杭州市場帶來，約200億元。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1~10月，綠城在杭州15個在售項目的銷售總額約38億元。只是綠城在售項目基本都是高端精裝修樓盤，即使其9.2折促銷有效果，要迅速走量不太可能。一線城市的市場情況很相似，若其在二三線城市的銷售業(yè)績能好轉，那么綠城還能在今年最后兩個月回籠部分資金。
萬科南都2010年杭州市場銷售額為50億元，而目前統(tǒng)計的5個項目，前十個月銷售總額大約為30億元。
今年濱江的銷售主要靠兩項目“撐場面”，一個萬家星城，一個城市之星，貢獻了約38億元的銷售額。與其2010年杭州地區(qū)協(xié)議合同銷售額近85億元相比，仍有不小差距。但據(jù)傳濱江曙光之城預計11月中旬開盤，這是一個精裝修樓盤，若定價合理，年末再回籠兩三個億沒有問題。
坤和房產(chǎn)2010年總銷售額36億元，當時主要銷售樓盤為和家園、西溪里及紹興山水名家、親親家園。這次我們僅統(tǒng)計其在杭銷售的兩個樓盤和家園、西溪里，目前為止有6億多元的銷售回款。
金都房產(chǎn)，約9.1億元；德信地產(chǎn)，約8.5億元；浙江保利，約22.06；金成房產(chǎn)，約7.53億元。
從賬面上看：銷售總額最高的是濱江，2個樓盤總共回籠38.3億元；單個樓盤吸金能力最強還是濱江，城市之星一個項目就回籠了31.6億元。可惜城市之星后，今年下半年截至目前濱江尚無亮眼表現(xiàn)。
快速走量兩招最好用：低價、團購
1~10月，這8家房企單個樓盤銷售量最多的前五位分別是：保利灣天地、保利江語海、萬科白鷺郡南、金成竹海水韻、金都夏宮。
拿保利來說，旗下銷售的5個項目，灣天地屬于典型的低價走量盤，在下沙掀起一波熱潮，從5月開盤至今，近6個月共銷售1267套房源，是到目前為止出貨速度最快的樓盤。
德信今年是銷售大年，從1~10月的銷售狀況看，泊林印象和中外公寓銷售狀況最好，“秘訣”依舊是德信慣用的“短、平、快”策略。中外公寓在樓市不佳的情況下，以1.5萬元/平方米左右的均價，吸引了不少購房者。而臻園6月開盤至今僅成交23套，其大戶型、高總價在雙限下，顯得疲軟無力。
萬科良渚文化村的白鷺郡南項目，包括春漫里、柳映坊、探梅里等組團，共銷售520套，銷售額10.8億元，接近其在杭州總銷售額的一半，良渚文化村項目自成體系的內(nèi)部環(huán)境，以及合理的價位是關鍵；但位于市中心的草莊項目只銷售50套，其中開盤第一個月成交了30套，其后基本處于停滯狀態(tài)。
從單個樓盤的銷售額看，城市之星以30多億元名列第一。事實上，城市之星在今年的調(diào)控期中，亦放低身段入市。4月推出酒店式公寓時，定的價格比上期下降20%以上，市場反應非常迅速。
今年2月新政細則開始實施以來，杭州市場一直在走下坡，主城區(qū)商品房庫存紀錄不斷被刷新，這讓許多開發(fā)商倍感壓力。從上述8家房企的成交情況看，低價和團購仍是最好推動成交最有效的手段，但是打折頻現(xiàn)已讓市場對價格的敏感度下降，降價預期更高。
若市場回暖：綠城老大地位難撼
綠城“資金危機”頻傳，很多人開始猜測其它房企的變現(xiàn)能力如何？在我們看來，所謂變現(xiàn)能力，一看它有多少可售量，二看它的營銷是否有能力快速消化存量，三看利潤率如何。
綠城的“餅”攤得有點大，其在杭項目遍布各個城區(qū)，目前看來西溪誠園和明月江南兩個項目的存量比較大，兩個項目加起來還有70多億元的存貨。但一直以來綠城的營銷沒有亮點，是業(yè)內(nèi)外聞名的“最舍不得打折”的開發(fā)商，其快速消化能力有限。至于利潤率，綠城的毛利率應該并不比其他開發(fā)商低，但其高層亦多次對外稱綠城的凈利潤率只有7%~9%。
不過，一旦市場回暖，綠城高達4442套的房源，若能快速消化，那么回收的資金量也是非常可觀的。
濱江集團今年在售的城市之星和萬家星城，兩個項目當時拿地的樓盤價都不算高：城市之星拿地的15.2億元差不多賣掉兩幢樓就能賺回來了，從目前的銷售額來看，其利潤率不會太低；萬家星城樓面價在5000元/平方米左右，而目前的實際成交單價已攀升至2萬元以上。據(jù)了解，兩個樓盤的實際存貨仍有40多億元，只要銷售平穩(wěn)，靠這兩個樓盤“吃飯”，濱江至少能安全度過這個冬季。
金都集團目前在杭項目中僅有夏宮的成交較好，已回籠資金約5.8億元，但其后續(xù)量仍然很大，銷售速度卻明顯慢了下來。而其他項目，如高爾夫藝墅、西花庭仍沒顯示出較強的后勁。高端項目走不動，是很多開發(fā)商的難題，對金都來說，從高爾夫藝墅這樣的項目入手打開局面，不如趕緊把尾盤清掉，來得實在。
坤和、金成目前在售項目較為固定，仍有不少存貨，但他們手里的開發(fā)項目土地款都已付清，賣掉的房子維持日常運營應沒有問題。
現(xiàn)在日子最難過的，不是手里有房賣不出的開發(fā)商，而是一邊背著地價款一邊出貨速度慢的開發(fā)商，兩邊拖，難免不被拖垮。(記者 孫晨 詹麗華)
