日前，中國信托業協會發布的數據顯示，第三季度信托公司為房地產開發商新提供的融資較第二季度減少17%。分析師預計，年底這一兩個月，房地產信托融資額減少的趨勢不會改變，中小房地產商將度過一個刺骨的寒冬。

　　凈資本約束、收益率減少

　　今年二季度，銀行收縮房地產開發貸之后，信托公司第二季度向地產開發商提供的融資幾乎較第一季度增加一倍。但隨著房地產調控的深入，房地產信托風險累積，監管層要求信托公司房地產信托項目由事后報備改為事前報批，房地產信托產品發行驟然減少。前段時間傳言銀監行動升級，暫停部分信托公司相關業務，再度對房地產信托敲響警鐘。

　　數據顯示，7、8、9三個月，信托公司共向房地產開發商提供融資人民幣1139億元，遠低于第二季度的人民幣1367億元，環比下降16.66%。前三季度，投向房地產領域的新增信托資金達3216.67億元。

　　“實際上，三季度房地產信托逐漸放緩已在我們的意料之中，而且受《凈資本管理辦法》結算期將近的影響以及監管層對房地產信托風險的愈加重視與嚴格控制的形勢不會有變，因此，未來房地產信托依然走弱也是大勢所趨。” 用益信托工作室理財分析師岳婷表示。2011年底《凈資本管理辦法》將進入清算期，多數信托公司的凈資本告急，而房地產信托是凈資本占用比例最高的產品之一。

　　此外，2011年上半年特別是二季度，房地產信托產品的收益率區間為9%-13%，不少產品甚至達到14%的高收益，該類產品融資方大多是更具有強烈資金需求的中小房地產商，但到了三季度，房地產信托產品的收益區間更多為10%-12%，而13%-14%的產品幾乎絕跡。房地產信托風險在增加但收益卻在下降，使得房地產信托產品對大額資金吸引力大幅下降，從而導致募集規模較大的房地產信托產品募集速度大幅放緩。

　　據用益信托工作室統計顯示，在今年三季度各月，房地產信托產品發行數量和發行規模出現逐月下降的態勢，發行數量分別為100個、84個和49個，發行規模依次為260.55億元、239.09億元和121.27億元。

　　信托紛紛收縮降低風險

　　目前不少信托公司都在紛紛收縮高風險信托業務，但市場對房地產信托累計的風險依然非常擔憂。用益信托首席分析師李旸昨日接受本報記者采訪時表示，目前房地產信托體現的主要還是市場風險，個別項目的情況和風險還沒有暴露。年底前由于各方資金開始歸集，一些項目也集中到期，會是一個風險的爆發點。但是他認為信托公司會加強項目管理包括動用抵押物、擔保這些來解決風險情況，暴露的可能性不會很大。

　　“到最后實在沒有辦法時，信托公司才會任由風險暴露，但我估計按照目前的情況，信托公司不會走到這一步。若真的風險暴露，對整個行業帶來的影響會非常大，公司也會因此被摘牌。”李旸表示。

　　他分析指出，股權類產品的相對減少，使得一般具有充足的抵押擔保、融資方資質較好的貸款類和權益投資類產品占比則相應提高。由于監管層對房地產信托的監管日趨嚴厲，并至三季度開始對信托公司發行的房地產信托逐個審批，不能滿足“四三二”標準的產品將較難通過審核。以往該類產品可以通過股權投資的方式進行融資，但有假股權、真貸款的嫌疑，現在這類產品已難獲得監管層的審核通過。

　　開發商資金鏈將更緊張

　　房地產市場有價無市，買賣雙方拉鋸僵持，導致開發商銷售回款少于預期，其他融資渠道較少的開發商紛紛轉向信托融資。但是鑒于監管層的嚴格審查以及信托公司對項目公司更加謹慎的選擇，以至于三季度融資方具有二級資質的產品占比增加，而二級資質以下的開發商參與信托融資的占比減少。

　　“我們可以預測，如若房地產銷售在未來數月仍舊疲弱，一些開發商尤其是一些資產負債表過度擴張的中小型開發商的資金鏈將更加緊張，甚至將面臨財務問題，而另外一些大型開發商可能會趁此機會進行產業整合，也許房地產行業新一輪的整合之路將由此展開。”用益信托分析師表示。

　　統計數據顯示，今年以來大型開發商的其他融資渠道較寬裕，對房地產信托的發行熱度較一般。而這一狀況在三季度表現更加明顯，三季度發行產品數量最多、融資規模最大的為恒大地產，也僅發行了6款共14.6億元。“相對于其他融資渠道，成本較高的信托渠道作為一個補充渠道的情況，短期內不會出現較大變化。”(記者 黃倩蔚)