近日，在全國(guó)房?jī)r(jià)下降的呼聲中，與樓市緊密相關(guān)的土地市場(chǎng)愈發(fā)趨冷。日前，廣州一場(chǎng)“推地盛宴”風(fēng)云突變。原計(jì)劃當(dāng)天推出的18幅地塊中，位于廣州南站周邊的12幅地塊“臨陣”退縮，僅剩的6幅地塊也均以底價(jià)成交。
樓市的持續(xù)低迷已經(jīng)對(duì)土地市場(chǎng)造成壓力，雖然有部分開(kāi)發(fā)商試探性的抄底買(mǎi)地，但從10月以來(lái)的情況來(lái)看，不僅是廣州，全國(guó)許多城市土地市場(chǎng)均陷入低迷。
地市這一類(lèi)似2008年金融危機(jī)下的局面，會(huì)否助推樓價(jià)下行“拐點(diǎn)”的形成？
10月成交面積環(huán)比降四成
近日，廣州原計(jì)劃推出18幅地塊，這不僅將刷新廣州單日賣(mài)地紀(jì)錄，也是廣州南站區(qū)域的“第一拍”。令業(yè)內(nèi)大跌眼鏡的是，正式開(kāi)拍前不到5小時(shí)，廣州市國(guó)土房管局突然發(fā)出緊急公告：廣州南站12幅地塊因故中止出讓?zhuān)瑑H剩廣州南站、天河琶洲、番禺欖核鎮(zhèn)6幅地塊獨(dú)挑大梁。而當(dāng)天的土地拍賣(mài)會(huì)不到10分鐘便收?qǐng)觯?幅地塊悉數(shù)以底價(jià)成交。
有業(yè)內(nèi)人士直言，地塊延期拍賣(mài)，可能是意向買(mǎi)家空缺。“如果流拍，尤其是這樣的集體流拍，顯然是地方政府不愿看到的。但是又無(wú)人撐場(chǎng)，只能臨時(shí)叫停拍賣(mài)。”有專(zhuān)家猜測(cè)，“可能是有已經(jīng)勾地的開(kāi)發(fā)商中途退出”。
其實(shí)不僅是廣州，10月以來(lái)，不僅“金九銀十”宣告落空，土地市場(chǎng)也一片蕭條。中國(guó)指數(shù)研究院周三發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
熱點(diǎn)城市中，10月深圳、廈門(mén)、福州、洛陽(yáng)、吉林等城市則整月無(wú)宅地現(xiàn)身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類(lèi)地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計(jì)為41萬(wàn)平方米的地塊無(wú)人問(wèn)津，武漢推出的15宗用地面積總計(jì)達(dá)102萬(wàn)平方米的地塊也沒(méi)有成交記錄。
中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，時(shí)至年底，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著眼回籠資金，結(jié)算貸款及各種開(kāi)發(fā)成本，還款壓力使其對(duì)于土地市場(chǎng)熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓?zhuān)率钩山涣看蠓禄?/p>
溢價(jià)率10月降至今年最低
成交的冷淡也影響到土地的成交價(jià)格，住宅類(lèi)用地溢價(jià)率更是降至年內(nèi)最低水平。
國(guó)土資源部近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市地價(jià)同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3040元/平方米，居住用地地價(jià)為4518元/平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，較上一季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，較上一季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
如果按照樓面價(jià)計(jì)算，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告統(tǒng)計(jì)表明，10月，全國(guó)133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1238元/平方米，其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。前10月，全國(guó)133個(gè)城市住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)僅7、8月高于去年同期，整體走勢(shì)平穩(wěn)且有下滑趨勢(shì)。
溢價(jià)率方面，全國(guó)133個(gè)城市也持續(xù)走低。10月溢價(jià)率僅為3%，較上月再減3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少28個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率為3%，較上月減少2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少34個(gè)百分點(diǎn)。前10月，全國(guó)133個(gè)城市住宅類(lèi)用地溢價(jià)率在一月創(chuàng)下高點(diǎn)后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢(shì)，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。
而一線城市方面，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，北上廣深四個(gè)城市土地出讓金合計(jì)2066.48億元，同比也下降8%。
地價(jià)的回歸，使得開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐欢然厣绕涫且恍┵Y金充裕的龍頭企業(yè)三季度曾試探性的抄底買(mǎi)地。但進(jìn)入10月，樓市下跌預(yù)期增加，土地市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)入冷清。
賣(mài)地收入大降地方財(cái)政更吃緊
土地市場(chǎng)的低迷使得地方政府在推地上變得謹(jǐn)慎，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)介紹，地方政府有意識(shí)地把住宅用地放在后面推。
盡管如此，地方政府土地收入還是受到影響，導(dǎo)致財(cái)政吃緊。一份全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市土地成交監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、杭州等12個(gè)城市土地成交金額同比下滑，除北京同比減少7%外，其余城市土地出讓金同比下降幅度均超過(guò)20%，其中，西安前十個(gè)月土地成交金額為28.7億，同比降幅最大，達(dá)71%。上海前十個(gè)月土地成交金額930.43億元，同比減少了25%。
有業(yè)內(nèi)人士透露，目前，很多城市年度土地出讓計(jì)劃都完成滯后，尤其是一些土地收入占財(cái)政收入比例較高的二三線城市，甚至出現(xiàn)了發(fā)不出工資的窘?jīng)r。
陳國(guó)強(qiáng)表示，在這樣的情況下，部分地方會(huì)希望“以量補(bǔ)價(jià)”，即通過(guò)增加推出地塊的數(shù)量，確保全年土地出讓的收益。另外部分地方政府也開(kāi)始微調(diào)土地出讓政策，具體措施包括下調(diào)出讓起始價(jià)、放寬付款方式等。
此外，上月底國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)廣東、浙江、上海、深圳四省市試點(diǎn)自行發(fā)債，緩解地方政府的財(cái)政壓力。
將對(duì)房?jī)r(jià)形成向下?tīng)恳饔?/strong>
有專(zhuān)家認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)相比，土地市場(chǎng)“入冬”跡象更加明顯。房地產(chǎn)大環(huán)境不改變土地市場(chǎng)就難有“起色”，冷清局面也還將延續(xù)。能否迎來(lái)好轉(zhuǎn)，要視下一步政策是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)向或者松動(dòng)。
在目前全國(guó)樓市的降價(jià)預(yù)期下，土地市場(chǎng)的冷清一定程度上構(gòu)成了房?jī)r(jià)下降的客觀因素。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，土地市場(chǎng)的冷靜反襯出樓市的不景氣，同時(shí)，這種低迷的市場(chǎng)氛圍又將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，有利于“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。“土地價(jià)格是構(gòu)成房?jī)r(jià)非常重要的要素，占20%－40%。如果土地價(jià)格下跌，將對(duì)房?jī)r(jià)形成一個(gè)有力的向下?tīng)恳饔谩！?
