■ 本期嘉賓：
楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)
尹伯成 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
姚玲珍 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)
編者按：
按往年經(jīng)驗(yàn)，一年中，房地產(chǎn)企業(yè)最期待的就是“金九銀十”。因?yàn)椋?月和10月不僅可能會(huì)締造出“銷售奇跡”這樣的宣傳噱頭，還能在年關(guān)到來(lái)前“回收”足夠的流動(dòng)資金。然而，2011年的情況卻不一樣了——沒(méi)有期待中的“購(gòu)房潮”，卻在一些大城市出現(xiàn)了“退房潮”。樓市“拐點(diǎn)”似乎越來(lái)越讓人能夠真實(shí)地觸摸到了……
話題一
開(kāi)發(fā)商故意“叫市”？
以上海為例，龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和綠地集團(tuán)先后遇到了消費(fèi)者的“倒戈潮”，因?yàn)榕c原先的購(gòu)房?jī)r(jià)相比，部分消費(fèi)者最高甚至遇到了5000元/平方米以上的價(jià)差。但與此同時(shí)，在微博中，卻有人擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商或借“退房潮”施壓相關(guān)部門以期“救市”，抑或成為“叫市”的手段。那么，“退房潮”到底是媒體炒作還是開(kāi)發(fā)商的“無(wú)奈之舉”，亦或是“以退為進(jìn)”之計(jì)？同時(shí)，“退房潮”是不是真的會(huì)大范圍涌現(xiàn)出來(lái)？
楊紅旭：“退房潮”不太可能成為開(kāi)發(fā)商利用的工具，因?yàn)閾?jù)各方統(tǒng)計(jì)，一些大城市部分新樓盤的大幅降價(jià)確實(shí)出現(xiàn)了，有的甚至下降了三成左右。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間，其他房企可能會(huì)跟進(jìn)降價(jià)。不過(guò)，全方位的“退房潮”還為時(shí)尚早，目前出現(xiàn)的總體而言還只是“個(gè)案”。
尹伯成：不能排除開(kāi)發(fā)商將“退房潮”當(dāng)作銷售工具的可能性。但開(kāi)發(fā)商故意“叫市”的目的很難達(dá)到，因?yàn)椋u房同樣是市場(chǎng)行為，不存在一遇到市場(chǎng)不利就“忙叫苦”的道理，相關(guān)部門也不會(huì)過(guò)分理會(huì)開(kāi)發(fā)商的叫苦行為。
另外，如果真的出現(xiàn)全方位退房潮，也不合理。畢竟，買房是市場(chǎng)行為，沒(méi)有房?jī)r(jià)下降就退房的道理。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)精神是契約精神。一旦交易合同成立，收益和風(fēng)險(xiǎn)只能由交易雙方獲取和承擔(dān)，退房和要求補(bǔ)償都不可能得到法律保護(hù)。
姚玲珍：目前的情況本就可看作“退房潮”。原因在于，首先就單個(gè)樓盤而言，要求退房的用戶超過(guò)上百人，這已是一個(gè)不小的數(shù)目；其次就市場(chǎng)而言，上海、南京和北京多個(gè)樓盤都出現(xiàn)了大面積退房現(xiàn)象，而這些地區(qū)本就代表一定的象征意義。
當(dāng)然，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因有很多。從購(gòu)房者角度說(shuō)，退房可以理解，但這是不理性行為；從開(kāi)發(fā)商角度看，在資金鏈緊張、又接近年關(guān)的關(guān)鍵時(shí)刻，他們確實(shí)很有可能故意把這些現(xiàn)象充分夸大展現(xiàn)出來(lái)，借機(jī)給政府施壓。
話題二
房?jī)r(jià)拐點(diǎn)真來(lái)了？
11月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，10月百城住宅均價(jià)環(huán)比下降0.23%，為連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下降，降幅較上月的0.03%進(jìn)一步擴(kuò)大，環(huán)比下跌的城市數(shù)量也是今年以來(lái)最多的一個(gè)月。另外，一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，連外國(guó)投資客都開(kāi)始撤離中國(guó)市場(chǎng)——最近，有消息稱，上海一批美國(guó)個(gè)人投資客集體拋售上海的物業(yè)，市場(chǎng)總價(jià)約在1.26億元左右。一切跡象似乎與討論了很多次的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論結(jié)合在了一起。那么，房?jī)r(jià)是在假摔還是真摔？拐點(diǎn)真的出現(xiàn)了嗎？
楊紅旭：拐點(diǎn)是出現(xiàn)了。不光9月和10月的房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)，趨勢(shì)也波及到了二手房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手房成交量跌破萬(wàn)套，為8100套，環(huán)比減少21.4%、同比降低40.2%，是2008年10月以來(lái)的最低水平。這也是上海二手房市場(chǎng)成交套數(shù)的連續(xù)第三個(gè)月下降，環(huán)比降幅較9月擴(kuò)大了13%。
尹伯成：“拐點(diǎn)說(shuō)”很不合適。正確來(lái)說(shuō)，應(yīng)是房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到初步遏制。近期，房?jī)r(jià)是有一定下調(diào)，但降價(jià)并沒(méi)有成為普遍現(xiàn)象，只是少數(shù)樓盤的開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力作出的短期行為。現(xiàn)在大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都處于試探性階段，對(duì)降價(jià)仍存疑慮，期望政策調(diào)控放松。
不過(guò)，短時(shí)間內(nèi)仍可期待會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)潮中，隨后，房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)逐步向三、四線城市蔓延。至于降多少價(jià)合理，恐怕很難用百分比衡量，只能說(shuō)前幾年漲幅過(guò)大的多下調(diào)些，漲幅不大的少下調(diào)些，性價(jià)比過(guò)分不合理的多下調(diào)些，性價(jià)比相對(duì)合理一些的少下調(diào)一些，總之，在現(xiàn)有政策環(huán)境下，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度最終得由市場(chǎng)供求的均衡決定。
姚玲珍：討論拐點(diǎn)有沒(méi)有出現(xiàn)的前提是拐點(diǎn)如何判斷？漲跌如何比較？跟去年同期相比還是與上個(gè)月相比？如果從同比和環(huán)比來(lái)看，拐點(diǎn)確實(shí)出現(xiàn)了，今年“金九銀十”的樓市也很慘淡。因此，從短期來(lái)看，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已出現(xiàn)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，拐點(diǎn)根本沒(méi)有出現(xiàn)，比如，作反向思考的話，如宏觀政策出現(xiàn)松動(dòng)，未來(lái)房?jī)r(jià)可能就會(huì)反彈。
話題三
調(diào)控政策何去何從
現(xiàn)在，不光是在政府層面，還是在開(kāi)發(fā)商層面，大家最關(guān)注的就是政策的走向問(wèn)題。盡管中央一直在強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)調(diào)控不放松，但還是有分析人士擔(dān)心，地方政府會(huì)“上有政策，下有對(duì)策”。“大嘴”任志強(qiáng)日前就直言，“房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，地方政府比開(kāi)發(fā)商著急，老百姓比開(kāi)發(fā)商著急。”那么，地方政府會(huì)不會(huì)放松房地產(chǎn)的調(diào)控政策？又如何讓調(diào)控政策“保質(zhì)保效”呢？
楊紅旭：實(shí)際上，8月以來(lái)的二、三線城市升級(jí)版限購(gòu)令不了了之之后，就預(yù)示了地產(chǎn)調(diào)控政策已見(jiàn)底。10月11日佛山限購(gòu)令放松和叫停的鬧劇，表明受樓市低迷的影響，地方政府放松政策的心情非常急迫。事實(shí)上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，部分城市暗地放松了限購(gòu)政策。隨著市場(chǎng)持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)第四季度不會(huì)再出現(xiàn)加強(qiáng)版的地產(chǎn)調(diào)控政策了。
從宏觀面分析，隨著經(jīng)濟(jì)下滑、通脹見(jiàn)頂、中小企業(yè)遇難、失業(yè)率增加，及溫州、鄂爾多斯等地民間高利貸危機(jī)顯現(xiàn)，都預(yù)示著定向?qū)捤韶泿耪邔⒊蔀槭袌?chǎng)可能的基調(diào)。而一般而言，宏觀政策的放松，客觀上也跟著會(huì)帶動(dòng)或影響地產(chǎn)調(diào)控政策的松動(dòng)。
總之，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國(guó)房?jī)r(jià)止?jié)q、少數(shù)城市價(jià)格微跌等綜合情況下，“政策底”已出現(xiàn)，第四季度部分地方政府將暗地放松。
尹伯成：政策短期內(nèi)不會(huì)放松。即使出現(xiàn)松動(dòng)，也是對(duì)消費(fèi)新需求的政策松動(dòng)，對(duì)于投機(jī)性需求來(lái)說(shuō)是不可能松動(dòng)的。但最近住建部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)，限購(gòu)是行政辦法，是房?jī)r(jià)高速上漲背景下不得已采取的措施。當(dāng)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成后，限購(gòu)政策就將退出。這雖然被樂(lè)觀者認(rèn)為是利好消息，而實(shí)際上，這段話或可這樣被理解：個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成后，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求就可用房產(chǎn)投資稅這個(gè)辦法了，且不需要再采用限購(gòu)舉措。不過(guò)，問(wèn)題在于，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)要比預(yù)想得要難，因此，可以肯定，限購(gòu)短期內(nèi)不會(huì)取消。
姚玲珍：預(yù)計(jì)今年政策不會(huì)有松動(dòng)，這種調(diào)控勢(shì)頭將持續(xù)到明年年中。政府現(xiàn)在應(yīng)該考慮的問(wèn)題是，在這輪政策結(jié)束后，后續(xù)政策應(yīng)該如何跟進(jìn)，讓樓市“軟著陸”。
