今年年初，樓市調(diào)控新政出臺(tái)之時(shí)，多數(shù)人認(rèn)為，這不足以遏制中國(guó)房?jī)r(jià)——這個(gè)“全球最堅(jiān)硬的資產(chǎn)泡沫”的膨脹。隨著調(diào)控的持續(xù)，不斷有人憧憬調(diào)控政策一旦放松，房?jī)r(jià)將再次爆發(fā)性上漲。但樓市最近恰恰迎來(lái)了量?jī)r(jià)齊跌。從中國(guó)目前國(guó)情來(lái)看，樓市拐點(diǎn)顯然已到來(lái)。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的首要原因，是在1998年房改之前，中國(guó)住宅建設(shè)總量長(zhǎng)期不足，積累了相當(dāng)多的住宅需求。房改之后，中國(guó)城市化率以每年超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)的速度急增，GDP以每年同比超過(guò)9%的速度高速增長(zhǎng)，龐大且強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力涌入商品房市場(chǎng)，再加上在不少城市保障房在房改后停止供給，多重因素推動(dòng)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲。

　　時(shí)過(guò)境遷，目前的樓市已不存在類(lèi)似于房改前極度饑渴的市場(chǎng)需求，且“十二五”期間將為20%的城市居民提供保障房，支撐高房?jī)r(jià)的需求基礎(chǔ)已不復(fù)存在。

　　從全球房?jī)r(jià)對(duì)比看，美國(guó)房?jī)r(jià)在相當(dāng)于五、六年家庭年收入時(shí)，樓市泡沫開(kāi)始破滅�？墒�，2010年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19109元，人均消費(fèi)性支出13471元，三口之家全年凈收入僅為1.7萬(wàn)元。10倍的房?jī)r(jià)收入比，相當(dāng)于90平方米，單價(jià)僅6300元的房產(chǎn)，也相當(dāng)于普通家庭全年凈收入的32倍。如果算上貸款利息，則意味著目前一套房產(chǎn)需要普通家庭40至50年的儲(chǔ)蓄積累才能負(fù)擔(dān)。顯然，樓市泡沫繼續(xù)膨脹，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將非常危險(xiǎn)，更何況高房?jī)r(jià)嚴(yán)重阻礙了城市化的進(jìn)程，大大擠壓了居民消費(fèi)支出，抑制了內(nèi)需增長(zhǎng)。

　　其實(shí)，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比早就超過(guò)了5倍。推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的，不僅僅是普通居民的買(mǎi)房愿望，更多的是少數(shù)富人的投資需求。目前，富人的購(gòu)房需求正在減少。針對(duì)個(gè)人可投資資產(chǎn)1千萬(wàn)人民幣以上的高凈值人群的投資性房地產(chǎn)狀況，招行和貝恩資本的聯(lián)合調(diào)查顯示，2011年初，投資性房地產(chǎn)在高凈值人士資產(chǎn)配置的比重下降4個(gè)百分點(diǎn)至14%。90%以上的受訪者表示將不再增加樓市投資，一半人表示逐步在撤回樓市投資資金。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)高考報(bào)名人數(shù)已連降三年，根本原因是上世紀(jì)90年代新生人口的持續(xù)下降。這將導(dǎo)致未來(lái)購(gòu)房適齡人口的減少，亦意味著住宅需求的下降，這同樣將推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌。

　　目前，中國(guó)樓市供需可能失衡。一方面，前些年新開(kāi)工住宅面積持續(xù)增加，加上不少房企囤地、惜售、捂盤(pán)，手中的住宅存貨相當(dāng)多。另一方面，前些年炒房者囤積的商品房有一半要逐步出貨�，F(xiàn)在的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)是繼續(xù)上漲，逼迫中低收入居民追高買(mǎi)單；還是大幅降價(jià)，降到讓中低收入居民買(mǎi)得起的水平？

　　目前，全國(guó)房?jī)r(jià)明顯松動(dòng)，相信即使是持續(xù)下跌，新的四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃不會(huì)重現(xiàn)。就日本、香港、美國(guó)等地房?jī)r(jià)泡沫破滅的過(guò)程來(lái)看，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)一旦確立，將無(wú)法調(diào)頭。個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)可能開(kāi)始漫長(zhǎng)的下跌之路。(黃祖斌 作者為新浪博客風(fēng)云博主)