監(jiān)管層面近期屢屢發(fā)出調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)。對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。多位專(zhuān)家表示，調(diào)控不會(huì)放松的陣陣“強(qiáng)音”會(huì)讓開(kāi)發(fā)商真正認(rèn)清房地產(chǎn)調(diào)控的決心和方向，不能再心存僥幸。
業(yè)內(nèi)人士表示，北京等一線城市的部分樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)大幅降價(jià)現(xiàn)象，未來(lái)降價(jià)趨勢(shì)或向更大范圍蔓延，房?jī)r(jià)降幅有望加大，不排除回歸到2009年水平的可能�？傮w看，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，樓市已經(jīng)進(jìn)入整體下行階段。
購(gòu)房人：能跌回2009年水平嗎
降價(jià)“星火燎原”
中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京房?jī)r(jià)已有結(jié)構(gòu)性下跌的跡象，比如郊區(qū)降價(jià)趨勢(shì)正向主城區(qū)蔓延。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)方面的監(jiān)測(cè)，目前北京市二環(huán)、三環(huán)部分區(qū)域的房?jī)r(jià)已開(kāi)始松動(dòng)。其中，以方莊、宣武門(mén)、西直門(mén)、工體、國(guó)展、和平里等區(qū)域的降幅最為明顯。多位中介人員表示，二環(huán)、三環(huán)區(qū)域的房子雖然占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，但部分房源房齡較老、戶型較差，在當(dāng)前的“買(mǎi)方市場(chǎng)”下優(yōu)勢(shì)不明顯，老業(yè)主只能“降價(jià)求售”。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，與去年調(diào)控相比，目前降價(jià)樓盤(pán)已經(jīng)蔓延至核心城區(qū)，城區(qū)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入下降渠道。
在上海，中海御景熙岸每平方米單價(jià)從23000元/平方米“跳水”到17000元/平方米。此后，龍湖地產(chǎn)、星河灣、綠地等知名開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)隊(duì)伍，上海長(zhǎng)泰東郊、西郊別墅宣布各自下調(diào)售價(jià)達(dá)20%-25%。近期保利家園部分樓盤(pán)被網(wǎng)友曝“變相降價(jià)”，通過(guò)贈(zèng)送車(chē)庫(kù)和免契稅等方式加大優(yōu)惠幅度。6日，上海閘北區(qū)一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商打出了最高總價(jià)減30萬(wàn)元的優(yōu)惠折扣，當(dāng)天成交40套，市中心樓盤(pán)打折銷(xiāo)售的序幕正式拉開(kāi)。但是，有購(gòu)房人稱(chēng)：“小幅優(yōu)惠沒(méi)有市場(chǎng)，七折才能打動(dòng)我�！�
中房信分析師薛建雄認(rèn)為，上海樓市的下跌，正在從個(gè)別案例擴(kuò)大到更廣的范圍，目前已逐漸形成全面的跌勢(shì)。預(yù)計(jì)明年一季度還將持續(xù)下跌，未來(lái)半年內(nèi)很難看到房?jī)r(jià)回升。佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，上海樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期，降價(jià)換量已是大勢(shì)所趨，部分資金鏈緊張的項(xiàng)目以價(jià)換量也已經(jīng)失去了最好的時(shí)期，需要用更大的代價(jià)才能刺激市場(chǎng)來(lái)?yè)Q量。
而深圳樓市顯得相對(duì)平靜。2008年，深圳曾經(jīng)因?yàn)椤胺眶[”事件引起廣泛關(guān)注，如今吸取教訓(xùn)的深圳開(kāi)發(fā)商們顯得格外低調(diào)。一位深圳房地產(chǎn)中介人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，至少到目前為止，深圳房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)全面松動(dòng)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)于2008年發(fā)生的經(jīng)歷甚為忌憚，并不敢輕易降價(jià)�！�2008年的深圳樓市很鬧心�！庇袠I(yè)內(nèi)人士曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，那一年深圳至少有十幾個(gè)樓盤(pán)發(fā)生因降價(jià)而導(dǎo)致老業(yè)主維權(quán)事件。“當(dāng)時(shí)情況比今年上海發(fā)生的事情嚴(yán)重得多�！�
然而，該來(lái)的遲早都會(huì)來(lái)。11月5日，30位業(yè)主來(lái)到位于深圳龍崗的萬(wàn)科清林徑項(xiàng)目，他們以新推項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)為由，向開(kāi)發(fā)商提出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。萬(wàn)科方面表示，這是通過(guò)干擾正常銷(xiāo)售秩序的方式向開(kāi)發(fā)商施壓，上門(mén)業(yè)主所購(gòu)項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，目前新推的項(xiàng)目與已售項(xiàng)目“在戶型、面積、位置方面均完全不同，價(jià)格不具有可比性”。
開(kāi)發(fā)商：降到多少算合理
樓市調(diào)控不放松
此前大型房企“領(lǐng)跌”一線城市，已經(jīng)使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)“人心惶惶”。多位專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控不放松“強(qiáng)音”傳來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的僥幸心理恐將徹底落空。
北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的大方向和基調(diào)短期內(nèi)不可能松動(dòng)。“房地產(chǎn)調(diào)控政策必須有其持續(xù)性�！彼硎�，為了使得房?jī)r(jià)回歸到合理水平，未來(lái)的貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策等都有可能再“發(fā)力”。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸落實(shí)到“降價(jià)”環(huán)節(jié)。“從全國(guó)來(lái)看，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)接近。”
上海一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，降價(jià)后，房子確實(shí)賣(mài)得很好�！罢l(shuí)先降價(jià)，誰(shuí)就會(huì)先搶得潛在的購(gòu)房需求�，F(xiàn)在最關(guān)鍵的問(wèn)題是，如何活下去，以后再考慮修復(fù)品牌�！�
曾寄予厚望的“金九銀十”在今年淪為了“銅九鐵十”，開(kāi)發(fā)商被慘淡的成交擊碎了幻想�！澳壳吧虾＝祪r(jià)的樓盤(pán)大多處于原南匯區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)等郊區(qū)，部分樓盤(pán)降價(jià)甚至超過(guò)30%達(dá)到40%�！笔袌�(chǎng)人士稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商是迫于地區(qū)公司銷(xiāo)售任務(wù)的壓力，希望在年底之前再快速回籠一筆資金。
上海綠地(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)、總裁張玉良7日在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的高層表態(tài)深有感觸，符合中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況。但具體房?jī)r(jià)下調(diào)多少是合理的，并沒(méi)有總的控制目標(biāo)。其實(shí)三四個(gè)月前，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)已在進(jìn)行。綠地集團(tuán)會(huì)充分站在消費(fèi)者立場(chǎng)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候會(huì)以適當(dāng)?shù)姆绞阶饕恍┭a(bǔ)償。
業(yè)內(nèi)人士表示，事實(shí)上，不管是降價(jià)還是不降價(jià)，都讓開(kāi)發(fā)商們感到尷尬。深圳實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，還有購(gòu)房資格的投資需求已經(jīng)寥寥無(wú)幾，目前手中握有“房票”的人群以剛需為主�，F(xiàn)在剛需們的降價(jià)預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，選擇觀望的越來(lái)越多，從而導(dǎo)致深圳一二手房的成交量越來(lái)越少。
成交繼續(xù)下挫，價(jià)格或面臨全面調(diào)整，中介機(jī)構(gòu)對(duì)于市場(chǎng)的判斷趨于一致。有業(yè)內(nèi)人士表示，總體看，樓市僵持依舊，不僅購(gòu)房者買(mǎi)房意愿較低，開(kāi)發(fā)商也放慢了推盤(pán)的步伐，就連二手房的掛牌量也出現(xiàn)下降。
投資客：政策之“緊”多年未見(jiàn)
投資需求大幅減少
中國(guó)證券報(bào)記者在北京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前中介的生意非常冷淡。一家中介公司位于東四環(huán)某小區(qū)的門(mén)店工作人員杜建稱(chēng)：“限購(gòu)以后，單純投資的需求大大減少了，同比去年至少減少了一半。今年下半年以來(lái)，投資需求買(mǎi)房的就更少了，因?yàn)榕劫?gòu)房資格、走程序都要花費(fèi)不少精力、財(cái)力。”杜建表示，他手頭有位顧客從6月就開(kāi)始掛牌賣(mài)房，但是直到過(guò)了“金九銀十”也沒(méi)有賣(mài)出去，最后實(shí)在著急用錢(qián)，就以比市場(chǎng)價(jià)低將近100萬(wàn)元的價(jià)格“賤賣(mài)”了一套房子。
房?jī)r(jià)能跌回2009年的水平嗎？中國(guó)首家在線房產(chǎn)交易門(mén)戶EJU.com推出的大型房產(chǎn)促銷(xiāo)活動(dòng)“房?jī)r(jià)可以重來(lái)，夢(mèng)回2009”折射了買(mǎi)房人的一個(gè)心態(tài)。該公司相關(guān)人士表示，參與此次促銷(xiāo)的樓盤(pán)共計(jì)300多個(gè)新盤(pán)，包括北京、上海、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市，讓利總計(jì)可達(dá)億元。
一位炒房多年的資深炒房客小薄告訴記者，目前一線城市的調(diào)控政策之“緊”確實(shí)是自己多年未見(jiàn)過(guò)的。因此，他決定在一線城市按兵不動(dòng)，轉(zhuǎn)向投資二三線城市�！氨热缣旖颉⑸綎|等地區(qū)，即使不能短期套利，但我覺(jué)得這些地方的房?jī)r(jià)還是有上漲空間的�！�
張?jiān)路Q(chēng)，目前北京核心城區(qū)內(nèi)的部分房源降價(jià)，說(shuō)明業(yè)主心態(tài)開(kāi)始轉(zhuǎn)變。城區(qū)房?jī)r(jià)基本已經(jīng)停漲，部分二手房業(yè)主調(diào)低了房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)仍沒(méi)有全面下降。這反映出當(dāng)前核心城區(qū)業(yè)主的扛價(jià)能力有所減弱。目前來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了下行階段，預(yù)計(jì)未來(lái)核心城區(qū)房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步下降。
一些城市部分樓盤(pán)價(jià)格大幅回調(diào)至2009年水平
地區(qū) 項(xiàng)目 目前在EJU.com的獨(dú)家優(yōu)惠 2009年價(jià)格 2011年價(jià)格
杭州 保利灣天地 7折 8500元/平米(同區(qū)域價(jià)格) 8900元/平米
上海 香馥灣 總價(jià)減10萬(wàn) 23000元/平米 22000元/平米
九城湖濱 總價(jià)減40萬(wàn) 11500元/平米 19000元/平米
武漢 祥生柏景灣 86折 4650元/平米(同區(qū)域價(jià)格) 5750元/平米
天津 天津?qū)汖垏?guó)際中心 優(yōu)惠15萬(wàn) 11000元/平米 14000元/平米
保利金香檳 8折，最高優(yōu)惠25萬(wàn) 18000元/平米 19000元/平米
數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪房產(chǎn)電商EJU.com(記者 陳瑩瑩 周文天 張昊)
