“金九銀十”一直是樓市當(dāng)中不變的定律。九、十月份的樓市因?yàn)橥票P(pán)量的增加，成交量也會(huì)有所放大，在量的刺激之下，房?jī)r(jià)也極易被抬高，因而樓市多年來(lái)形成了“金九銀十”之說(shuō)。
今年樓市的“金九銀十”一直被質(zhì)疑，因?yàn)闃鞘械恼{(diào)控加劇，不但限購(gòu)向二三線城市轉(zhuǎn)移，限價(jià)又應(yīng)市而出。樓市的表象呈現(xiàn)的是打折促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商的壓力空前緊張，但實(shí)際的市場(chǎng)呈現(xiàn)的是房子依舊賣(mài)得火，房?jī)r(jià)沒(méi)見(jiàn)什么變化，樓市讓人暈頭轉(zhuǎn)向。市場(chǎng)的真相究竟是什么？本報(bào)記者的深入采訪與剖析，但愿會(huì)讓購(gòu)房者真正了解市場(chǎng)，有自己的答案。
“金九”被質(zhì)疑
根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到9月17日，整個(gè)青島市新房成交數(shù)量?jī)H為1694套。
而這種慘淡不僅在青島，據(jù)報(bào)道，整個(gè)9月上旬北京樓市簽約量?jī)H為3906套，同比下降60%。同2009年同期的15879套相比，下降了75%，為近三年來(lái)最慘淡“金九”開(kāi)局。
樓市“金九”以慘淡開(kāi)場(chǎng)，從第一周成交量可以看出，9月3日-10日，青島市新房共成交1910套，其中住宅成交量環(huán)比下降了28%，而剛剛過(guò)去的一周，即9月11日-17日，全市新房成交1444套，其中國(guó)住宅成交環(huán)比下降了24%，這已經(jīng)是進(jìn)入九月份以來(lái)一周住宅成交量連續(xù)兩次跌幅超過(guò)20%了。
如此低得成交量對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，期盼已久的“金九銀十”顯然沒(méi)能迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。
島城地產(chǎn)界人士龍江告訴記者，近期確實(shí)有部分樓盤(pán)銷(xiāo)售比較好，但是僅是個(gè)案，這些樓盤(pán)要么地段、要么品牌、要么產(chǎn)品、要么價(jià)格上極具優(yōu)勢(shì)，大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售變得更加艱難。
從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，除了萬(wàn)科藍(lán)山、遠(yuǎn)洋風(fēng)景等少數(shù)樓盤(pán)外，大多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售均不甚理想。另外，蓄客也成為一個(gè)頭痛的問(wèn)題，很多樓盤(pán)受限于蓄客不足，蓄客時(shí)間延長(zhǎng)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲。從而也反映出了嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)。
“打折風(fēng)”漸起
北京8月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數(shù)量為36個(gè)。加上在售樓盤(pán)，打折樓盤(pán)數(shù)量增加了42個(gè)，共有110個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的打折優(yōu)惠。
成都市場(chǎng)正在進(jìn)行打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)已達(dá)96家，其中，主城區(qū)折扣高達(dá)5%以上樓盤(pán)達(dá)到了24家，郊區(qū)折扣5%以上的樓盤(pán)達(dá)到了20家。
南京樓市打折促銷(xiāo)力度不斷加大。以往一兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠被逐漸加大到了五六個(gè)點(diǎn)，有的甚至給出了9折以下優(yōu)惠。據(jù)統(tǒng)計(jì)8月南京有68家樓盤(pán)給出優(yōu)惠，送面積、送車(chē)位，甚至為二套房客戶墊首付。
而據(jù)本報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，目前島城盡管推出特價(jià)房的項(xiàng)目并不多，目前只有青山綠水在推出50套特價(jià)房備受追捧，不到一周時(shí)間售罄，本周繼續(xù)加推特價(jià)房源外，幾乎所有的樓盤(pán)都有優(yōu)惠，如遠(yuǎn)洋風(fēng)景，除贈(zèng)送精裝車(chē)位外，還可再享受單套總價(jià)10萬(wàn)的優(yōu)惠。另外，還有許多樓盤(pán)分別推出按揭97折、一次性付款95折的優(yōu)惠政策。而與此同時(shí)，不少樓盤(pán)推出了五千抵兩萬(wàn)，一萬(wàn)抵三萬(wàn)，兩房減1萬(wàn)、三房減2萬(wàn)等不同程度的優(yōu)惠。
真降還是“假摔”
面對(duì)洶涌而至的樓市打折潮，購(gòu)房者不禁要問(wèn)，這是真降，還是房?jī)r(jià)的“假摔”。
對(duì)此，龍江告訴記者，他們一般都不提“降價(jià)”一詞，而是說(shuō)真優(yōu)惠還是假優(yōu)惠，從目前一些樓盤(pán)的反應(yīng)來(lái)看，目前市場(chǎng)已經(jīng)到了用房子換票子的時(shí)候了。但是，除了個(gè)別一些新開(kāi)的樓盤(pán)的確已經(jīng)進(jìn)入真優(yōu)惠階段外，大部分樓盤(pán)特別是一些老項(xiàng)目的優(yōu)惠還只能算是毛毛雨。
到底哪些項(xiàng)目真正進(jìn)入了優(yōu)惠階段呢？龍江認(rèn)為從價(jià)格上看，當(dāng)前一些新開(kāi)的樓盤(pán)確實(shí)是真優(yōu)惠，如前段時(shí)間開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)洋風(fēng)景，盡管開(kāi)發(fā)商報(bào)出的均價(jià)是每平方米19000元，但實(shí)際上，加上開(kāi)發(fā)商折扣和贈(zèng)送的車(chē)位價(jià)，折算下來(lái)，最終房子每平方米的價(jià)格還不到18000元。“遠(yuǎn)洋七千多元拿地，加上配套費(fèi)用、資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用以及人員費(fèi)用，這個(gè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商基本上微利。”龍江如此分析。
同時(shí)，龍江也認(rèn)為，目前在全國(guó)限購(gòu)城市當(dāng)中，青島的樓市成交總體形勢(shì)還算不錯(cuò)的，所以現(xiàn)在也還沒(méi)有完全到真正優(yōu)惠的時(shí)候，如果過(guò)了“金九銀十”之后，市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期的效果，那么，真正的大優(yōu)惠就要開(kāi)始了。
龍江告訴記者，打折能否帶動(dòng)成交量取決于兩點(diǎn)：一是不是真正的打折？二是打折后的價(jià)格是不是貼近消費(fèi)者的心理價(jià)位？如果以上兩點(diǎn)都是肯定的，那么必能帶動(dòng)成交量的上升。而現(xiàn)在，“大部分已經(jīng)在售的項(xiàng)目都不敢加大優(yōu)惠幅度，怕引起前期業(yè)主糾紛，只有少數(shù)新盤(pán)因?yàn)闆](méi)有可比性，所以敢大膽優(yōu)惠”。(記者 鞠培霞)
