-近80%的受訪者買房為自住

　　-52.24%的受訪者“想買房但暫無能力”

　　-對遏制房價政策“很有信心”和“有些信心”的受訪者所占比率僅為20.46%

　　河南財經政法大學資源與環境科學系主任樊明近日公布了一項房地產調查報告。該報告指出，在人們討論房價為何居高不下時，房地產開發商往往被賦予負面形象，19.28%的受訪者認為開發商是“正常商人”，76.04%的受訪者認為房地產商“有些貪婪”。調查還顯示，城市居民所希望的房屋居住面積平均為143.08平方米，近80%的人買房為自住或改善住房，坊間流傳的“全民炒房”可能有些夸大了。    

　　這份調查報告由該校116名大學生完成。他們利用回鄉、出游等各種機會到目標城市訪問，通過網絡進行統計分析。為研究不同線別城市居民的購房行為，樊明還組織同學赴北京，以保證有相當數量來自一線城市的問卷。最終共獲得針對市民的有效問卷4743份，其中一線城市問卷849份，二線城市問卷2255份，三線城市問卷1348份，四線城市問卷291份。

　　坊間流傳的“全民炒房”可能有些夸大

　　問卷調查了受訪者的購房目的。79.86%的受訪者表示，買房為自住或改善住房，而用于投資的為20.14%。因此，報告認為，坊間流傳的“全民炒房”可能有些夸大了。

　　投資房屋如何處置是一個值得關注的問題，其核心是，如果把暫時持有的用于投資的房屋出租，就為暫時不能買房的居民提供了租賃的房源，是值得肯定的行為。相反，如果將投資房屋閑置，則是資源的浪費。問卷詢問：如有投資房屋將如何處置？84.50%的受訪者表示出租或將要出租，只有15.5%的受訪者選擇將房屋暫時閑置，等待房價上漲后再出售。

　　需要指出的是，這個問題是一個假設性的問題，即詢問受訪者如有投資房屋時將如何處理。為了估計有實際投資行為的受訪者如何處理其投資房屋，學生們對數據做如下處理：將擁有2套及以上住房且買房目的為“投資”的受訪者定義為“實際投資者”，則“實際投資者”選擇“空閑，等待房價上漲”的占31.2%。總的來說，無論是實際投資者還是“潛在”投資者，大多會選擇將投資房屋用于出租。

　　一個國家居民平均住房面積是反映一個國家人民居住條件最重要的指標之一。問卷詢問：如擁有房，其面積為多大。另一個問題是：以您家收入希望您家房屋的面積是多少？調查顯示，目前受訪者實際居住的面積平均為106.41平方米，61.2%的受訪者現有居住面積已到達100平方米及以上。受訪者所希望的居住面積平均為143.08平方米，80.8%的受訪者希望的居住面積達到100平方米及以上。目前政府倡導居民購買小戶型房屋，希望70%的居民居住在90平方米及以下的房屋。顯然政府的政策和民眾普遍的對住房面積的期望相差甚遠。

　　居民買房的資金來源影響著住房市場的有效需求。如果一個家庭買房的資金主要靠核心的家庭成員(主要為夫婦)自籌，購買力就相對較低；如果買房的資金能夠得到買房者父母的支持，購買力就相對較強。問卷詢問，如近期有買房的打算，你的資金來源。58.62%的受訪者的資金來源為“自籌”，剩余的需“父母部分幫助”或“基本靠父母”。年齡是影響買房資金來源的重要因素。“自籌”的受訪者平均年齡為34.16歲，需“父母部分幫助”的平均年齡為28.86歲，相對較年輕，而“基本靠父母”的平均年齡最低，為25.20歲。

　　52.24%的受訪者“想買房但暫無能力”

　　毫無疑問，房價是居民能否購房的重要因素。調查顯示，88.37%的受訪者認為房價有些高或太高了。因此，遏制房價過快上漲是有必要的。

　　房價收入比反映一個國家居民購買住房的能力。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價收入比的計算方式是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。

　　大學生們試圖根據所得的調查數據對中國城鎮居民的房價收入比做一估計。他們把所調查的個人工資收入乘以2代表家庭收入，考慮到樣本中男女比例基本相等(男性占53%)，這樣的平均可基本消除男女工資收入差所帶來的對家庭收入估計的影響。問卷詢問了受訪者所在城市常見的單位平方米房價，目前自有住房的居住面積及月工資。結果顯示，平均房價收入比為12.07，隨著城市從四線到一線房價收入比呈明顯上升趨勢。

　　據考證，目前國內流行的房價收入比3～6為“適宜”的說法來自世界銀行專家黑馬(Andrew Hamer)。20世紀90年代初黑馬在進行中國住房制度改革研究時，提出了這個世界銀行認為“比較理想”的房價收入比。國際上所認為的適宜的房價收入比為6～8。根據中國社會科學院發布的2011年《經濟藍皮書》，2010年全國城鎮居民的房價收入比是8.76。

　　需要說明的是，大學生所用的收入僅為工資收入，沒有包含非工資收入，部分受訪者所報告的收入有可能是稅后收入，因此計算用的收入有一定的低估。他們對中國城鎮居民房價收入比的推算由于受到樣本量和樣本在城市線別的分布并不一定和實際分布一致(樣本中“二線城市”比重較大而“三線”、“四線”比重相對較小)，加之房價和收入并不是取中位數，因此不一定非常準確反映全國城鎮平均的房價收入比，但作為一個近似是有相當參考價值的。

　　根據他們的調查數據及對房價收入比的估算，也參考中國社會科學院發布的房價收入比，大學生們認為，中國城鎮目前的房價相對于普通居民的收入來講過于昂貴，特別是對一線城市來說，房價收入比高達25.25。

　　關于房價為什么一直居高不下，有著廣泛的爭論。問卷詢問：您認為房價居高不下的原因(可多選)？45.11%的受訪者認為是地方政府對“土地財政”的依賴，47.97%的受訪者認為是“開發商太貪”不肯降價，31.05%的受訪者認為是“土地供給不足”導致地價、房價高漲，49.73%的受訪者認為“官員腐敗”導致建房成本過高。

　　調查顯示，有53.57%的受訪者目前無自有產權的住房，其中絕大部分希望將來買房。一個值得關注的問題是，近期不買房的原因是什么？52.24%的受訪者“想買房但暫無能力”，由此可見，現在仍有大量民眾處于無力買房的狀態。還有11.45%的受訪者“有購買能力但等待房價下跌”。

　　76.04%的受訪者認為房地產商“有些貪婪”

　　一般認為，中央政府竭力希望遏制房價過快上漲，但中央政府的這一政策和地方政府的利益相矛盾，因此不少地方政府并不堅決地按中央政府的精神遏制房價，這是中國房地產調控總難實現預期目標的重要原因。問卷詢問：您認為地方政府會遏制房價？40.66%的受訪者相信地方政府“一定會”或“會采取一些措施”，35.82%的受訪者認為“不好說”，18.65%的受訪者認為地方政府不會采取遏制房價政策，更有4.87%的受訪者認為地方政府“希望房價上漲”。由此可見，民眾對地方政府遏制房價并不普遍看好。

　　在人們討論房價為何居高不下時，房地產開發商往往被賦予負面形象。公眾對開發商的負面形象可能構成了政府出臺種種限制開發商政策的民意基礎。問卷詢問受訪者對開發商的印象。19.28%的受訪者認為開發商是“正常商人”，76.04%的受訪者認為房地產商“有些貪婪”，是“一群奸商”，只有4.68%的受訪者肯定開發商，認為他們是“一群為社會作出重要貢獻的人”。

　　一般認為，地方政府和開發商構成了利益共同體，他們共同對抗中央政府的遏制房價過快上漲的政策，是房價長期居高不下的重要原因。問卷詢問受訪者對開發商和地方政府的關系的印象。有70.13%的受訪者相信，地方政府和開發商構成“利益共同體”，只有8.17%的受訪者肯定了地方政府和開發商是“正常的政府和商家關系”。民眾普遍認為在房地產領域，存在著不正常的官商關系。

　　自2003年以來，中央政府出臺多輪旨在遏制房價過快增長的房地產調控政策，就已完成的而言均未到達預期目標(到2011年8月)。政府調控房價的政策要想達到預期目標，必須得到民眾的廣泛支持，民眾要對政府的調控政策有信心。為此，問卷詢問：“政府多次出臺遏制房價政策，但效果不理想，您對這輪遏制房價的信心如何？”對遏制房價政策“很有信心”和“有些信心”所占比率僅為20.46%。相反“不抱太大希望”和“完全不抱希望”卻占72.58%。甚至有6.96%的受訪者認為，“不久房價將出現報復性上揚”。本報記者 董偉