隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)市場(chǎng)影響逐漸加重，樓市成交量銳減，高端樓盤(pán)卻在冷清的市場(chǎng)中格外搶眼。5月以來(lái)，北京豪宅逆勢(shì)而動(dòng)，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院狂漲至30萬(wàn)元／平方米，從北京最貴躥至全國(guó)最貴，曝出最嚴(yán)限購(gòu)令下的樓市暴利，6月3日該項(xiàng)目已被暫停銷售。然而，“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長(zhǎng)安8號(hào)，盡管價(jià)格未現(xiàn)漲勢(shì)，卻也在以不同的手段攫取著暴利。狂漲價(jià)、久囤地、撬地球--最經(jīng)典的樓市三大暴利法則，在京城三大豪宅項(xiàng)目中演繹得淋漓盡致。
狂漲價(jià)：成本僅四萬(wàn)售價(jià)三十萬(wàn)
想描繪北京豪宅價(jià)格步步高漲路線圖，很大的一個(gè)章節(jié)要寫(xiě)到位于北京西三環(huán)內(nèi)的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院。
2009年7月21日開(kāi)盤(pán)時(shí)，以7.2萬(wàn)元的最高售價(jià)刷新北京最貴豪宅紀(jì)錄。次年第1季度，每平方米銷售均價(jià)突破8萬(wàn)元，3季度已達(dá)到10.35萬(wàn)元。開(kāi)盤(pán)后一年多的時(shí)間內(nèi)，在北京市豪宅均價(jià)排行榜中，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院穩(wěn)居榜首。
不過(guò)，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院似乎并不滿足于北京最貴。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)5月的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)剛剛公布了一批拿得銷售證的現(xiàn)房，其中3號(hào)樓為30萬(wàn)元／平方米，1號(hào)樓和4號(hào)樓為20萬(wàn)元／平方米，2號(hào)樓為18萬(wàn)元／平方米。這不僅是目前北京最高的價(jià)格，也是中國(guó)內(nèi)地可公開(kāi)查詢的單價(jià)最高項(xiàng)目。
從7萬(wàn)多元／平方米漲至30萬(wàn)元／平方米，僅用了不到兩年時(shí)間。分析人士指出，該樓盤(pán)成本最高很可能在4萬(wàn)元／平方米以下，僅因漲價(jià)而增加的利潤(rùn)空間在世界上恐怕也名列前茅。
目前這個(gè)項(xiàng)目涉嫌暴利已引起北京市相關(guān)部門(mén)的重視，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)3日宣布，已暫停該項(xiàng)目23套定價(jià)過(guò)高房屋的銷售，并已聯(lián)合北京市地稅局對(duì)該項(xiàng)目展開(kāi)調(diào)查。
事實(shí)上，飛速漲價(jià)絕非豪宅的專利，在中國(guó)樓市，很多樓盤(pán)的價(jià)格都呈現(xiàn)出跳漲軌跡。記者了解到，北京市東五環(huán)外的通州區(qū)域在2009年底時(shí)房?jī)r(jià)普遍在每平方米1萬(wàn)元左右，而在2010年3月份，這一區(qū)域的很多項(xiàng)目將房?jī)r(jià)猛漲至每平方米25000元。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒表示，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，2008年前北京單價(jià)15000元／平方米就可以算得上是高檔住宅，而現(xiàn)在至少需要30000元／平方米才算得上高檔項(xiàng)目，三年間北京主流房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格增幅約為100%。而目前房地產(chǎn)項(xiàng)目完全由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，因此完全是暴利沒(méi)商量！
久囤地：地價(jià)兩千多房?jī)r(jià)十余萬(wàn)
在上市的兩年時(shí)間內(nèi)，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤(pán)的光環(huán)中，唯一一次星光暗淡，是2010年8月14日，位于王府井區(qū)域的霞公府以均價(jià)10.791萬(wàn)元／平方米開(kāi)盤(pán)，取代了前者成為北京豪宅新貴。
不過(guò)，與堪稱天價(jià)的房?jī)r(jià)相比，霞公府的地價(jià)卻廉價(jià)得難以想象。
記者從北京市國(guó)土資源局獲悉，該項(xiàng)目2005年已拿地，當(dāng)時(shí)這一地塊的規(guī)劃建筑面積為26萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)為58030萬(wàn)元，即樓面地價(jià)僅有2232元／平方米。
盡管不排除另有拆遷等費(fèi)用，但這一地價(jià)與其所在的王府井板塊相比，無(wú)疑極不相稱。北京市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2003年時(shí)，北京海淀區(qū)部分項(xiàng)目的樓面地價(jià)就已高達(dá)2000元／平方米，而如今，2232元／平方米的樓面地價(jià)，至少要在北京六環(huán)以外去找了。
憑借分期開(kāi)發(fā)策略，經(jīng)過(guò)5年多的蟄伏，該項(xiàng)目經(jīng)歷了2007、2009年兩波房?jī)r(jià)上漲高峰，至2010年上市時(shí)，項(xiàng)目已賣至10萬(wàn)多元／平方米。
一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，分期開(kāi)發(fā)、對(duì)項(xiàng)目中黃金位置地塊長(zhǎng)期撂荒，享用因土地增值帶來(lái)的暴利，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則，造成了土地閑置，從根本上講影響了市場(chǎng)供應(yīng)，是一種變相的囤地。
湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東表示，盡管一些項(xiàng)目久囤地不排除規(guī)劃和拆遷難等原因，但更多的開(kāi)發(fā)商囤地實(shí)際上就是為了坐享土地升值，近年來(lái)地價(jià)飆升太快，尤其是市中心地塊已成稀缺資源，如果一次性建房銷售，就無(wú)法享受地價(jià)溢價(jià)的利益，反之閑置土地有時(shí)候收益更大，分期開(kāi)發(fā)變相捂盤(pán)、盡量延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度都能起到囤地效果。
記者了解到，分期開(kāi)發(fā)、圍而不建的現(xiàn)象在地產(chǎn)界廣泛存在。據(jù)香港上市公司碧桂園2010年年報(bào)顯示，截至去年底碧桂園已取得國(guó)土證的建筑面積約為4830萬(wàn)平方米，其中滿洲里碧桂園項(xiàng)目的完全竣工日期為2024年。此外，在北京東三環(huán)雙井橋南，華潤(rùn)置地旗下的一塊地6年來(lái)基本處于停滯狀態(tài)，而地價(jià)則上漲了好幾倍。
楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開(kāi)發(fā)商囤地還可以造成商品房供應(yīng)市場(chǎng)的房源數(shù)量減少，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。
撬地球：5000萬(wàn)元“運(yùn)作”到150億元
在北京市長(zhǎng)安街與西大望路交會(huì)處東南角，有一個(gè)龐大的立志要成為中國(guó)最高端的房產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行最后階段的施工，這就是總建筑面積高達(dá)23萬(wàn)多平方米的長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目。按照該項(xiàng)目目前售價(jià)每平方米7萬(wàn)多元來(lái)計(jì)算，其市值最少為150億元。
但是，誰(shuí)能想得到，這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金只有5000萬(wàn)元。
2004年，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司旗下公司北京耀輝置業(yè)有限公司拿到了長(zhǎng)安8號(hào)地塊，占地面積為2.745萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積23.29萬(wàn)平方米。
據(jù)上市公司天鴻寶業(yè)當(dāng)年的公開(kāi)資料顯示，耀輝置業(yè)的凈資產(chǎn)不到3000萬(wàn)元，注冊(cè)資本只有5000萬(wàn)元。要想獨(dú)立成功運(yùn)轉(zhuǎn)這個(gè)預(yù)計(jì)投資數(shù)十億元的大項(xiàng)目，無(wú)疑困難重重。
起初，王府世紀(jì)將耀輝置業(yè)62%的股權(quán)以3100萬(wàn)元的價(jià)格賣給了上市公司天鴻寶業(yè)。盡管耀輝置業(yè)買(mǎi)地的投入是個(gè)謎，但從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出，獲得土地使用權(quán)的耀輝置業(yè)，當(dāng)年市值僅5000萬(wàn)元。隨后，天鴻寶業(yè)通過(guò)銀行貸款等資本騰挪術(shù)，為項(xiàng)目籌集拆遷款和建設(shè)資金數(shù)億元，項(xiàng)目順利啟動(dòng)。
合作中途，天鴻寶業(yè)被控股方首開(kāi)股份借殼整體上市，首開(kāi)股份又繼續(xù)為該項(xiàng)目注資，運(yùn)作了一段時(shí)間后，因產(chǎn)品定位等問(wèn)題首開(kāi)股份決定將其轉(zhuǎn)讓，買(mǎi)家是奧園地產(chǎn)。
后續(xù)階段，奧園地產(chǎn)又為該項(xiàng)目注入大量資金，提供償還欠款、建設(shè)裝修的費(fèi)用，奧園地產(chǎn)一位高層人士對(duì)記者表示“是看中了其地段優(yōu)勢(shì)”。
通過(guò)合作買(mǎi)家的不斷更迭和資本運(yùn)作，長(zhǎng)安8號(hào)目前基本建成，已上市銷售。雖然一開(kāi)始耀輝置業(yè)資金實(shí)力有限，但其撬動(dòng)的建設(shè)開(kāi)發(fā)資金高達(dá)數(shù)十億元，最終項(xiàng)目市值高達(dá)150億元。
事實(shí)上，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，借助金融杠桿使投資收益翻番的情況不勝枚舉。例如一個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資額是10億元，利潤(rùn)是3億元，項(xiàng)目利潤(rùn)率為30%。但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商只需拿出2.5億元，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，后期可利用土地抵押貸款、預(yù)售資金來(lái)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，不用再自掏腰包，最終項(xiàng)目利潤(rùn)率將超過(guò)100%。記者劉德炳