自今年2月份以來，北京市房屋租賃市場租金價格持續(xù)上升。記者近日走訪了多家地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，北京房屋租賃熱點地區(qū)自今年春節(jié)以來租金價格上漲幅度超過5%。
■北京房租漲幅遠超CPI
“部分中介的不規(guī)范租賃行為、哄抬租金，造成北京租賃市場混亂。”近日，北京中原市場研究部發(fā)布了中原（北京）租賃領(lǐng)先指數(shù)，該機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京8月房屋租賃均價55.28元/平方米/月，同比上漲4.2%。
北京統(tǒng)計局此前數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京市居民消費價格同比上漲2.6%，而其中居住類價格同比上漲3.9%，住房租金則上漲4.9%。引人關(guān)注的還有，這份報告不僅發(fā)布了北京租賃市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，值得注意的是，該報告還對“同行”提出批評：“全市居住類價格水平漲幅遠高于全市居民消費價格水平，租房價格水平漲幅居高不下。部分中介的不規(guī)范租賃行為、哄抬租金，造成北京租賃市場混亂。”
昨天記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，中原地產(chǎn)報告中，所指的“不規(guī)范租賃行為、哄抬租金”，主要應(yīng)該是指地產(chǎn)中介直接與業(yè)主簽署委托出租協(xié)議，地產(chǎn)中介從第三方中介變身為“二房東”，再尋找租客。
記者了解到，目前本市主要地產(chǎn)中介公司，只有中原地產(chǎn)只做純粹第三方租賃中介。這似乎也讓中原有了充足理由，指責他人“哄抬租金”。記者通過詢問一些公司店面經(jīng)理，得到一些粗略的相關(guān)數(shù)據(jù)，目前鏈家地產(chǎn)一些店面代理房源業(yè)務(wù)的占比，約為全部租賃業(yè)務(wù)收入的5%；“我愛我家”這項業(yè)務(wù)的占比約10%。
“真房東不好找”
中介代理房源，給租客造成的一個直接觀感就是，這年頭真房東不好找。記者昨天看到一些網(wǎng)友與中介搶房的經(jīng)歷。“以前都是上58同城、趕集網(wǎng)這類網(wǎng)站找房，這其中也有中介冒充的，但10個里面還能碰上三四個真房東，今年幾乎是全軍覆沒。”這位租客表示，在打了不下100個電話后，終于碰上一個真房東，好不容易約好看房，結(jié)果到了現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)同時看房的還有好幾撥中介。“本來還打算講講價，結(jié)果沒等自己開口，其中一家中介直接報到3200元，還管配家電家具。房東直接就被拉到門店簽合同了。”
地產(chǎn)中介當上“二房東”，是否導致租金上漲？昨天，接受記者采訪的鏈家地產(chǎn)中關(guān)村一店面經(jīng)理表示，中介代理房源并不會導致租金上漲，恰恰相反，這種商業(yè)模式是高租金導致的結(jié)果。
據(jù)介紹，鏈家從去年開始推出名為“自如友家”的業(yè)務(wù)，屬于租賃代理范疇，房屋從房東手上代理過來后經(jīng)過專業(yè)設(shè)計，實施統(tǒng)一裝修、配置家居家電等。這項業(yè)務(wù)中的房子，是按間出租，而不是按套。此前鏈家一位高管表示，這項業(yè)務(wù)適合月收入約5000元還買不起房的人群。昨天，鏈家的一位店面經(jīng)理告訴記者，在該項租賃代理業(yè)務(wù)中，一般一套兩居室的房子會租給四個人居住，出租房屋人均居住面積不會低于北京市規(guī)定的10平方米的標準，每一間出租房屋都會有單獨的窗戶。
“我愛我家”的一位店面經(jīng)理對記者表示，有些房東沒有精力，也不愿意為出租房子“操心”，一些房東愿意把房屋交給中介，通過中介代租代付，這樣不用自己向租客催討租金，不用擔心租客中途走人或損壞物品。
房租漲幅現(xiàn)季節(jié)性變動
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份北京市中高檔住宅單位平均租金為55.28元/平方米/月。其中，一、二、三居室的租金價格分別為2573元/月、3820元/月和5458元/月，價格環(huán)比分別出現(xiàn)-0.77%、-0.24%、0.94%的波動。根據(jù)北京中原市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份租賃成交量較上月上漲5.3%，成交多集中于上、中旬。
據(jù)介紹，在經(jīng)歷了從7月份開始的學區(qū)房租賃、畢業(yè)生租房和到期換租的集中成交后，8月下旬租賃需求開始趨緩。
有業(yè)內(nèi)人士表示，北京房屋租金近年來表現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，但其間也存在季節(jié)性回調(diào)和上漲。“我愛我家”望京區(qū)域南湖中園店經(jīng)理趙亮告訴記者，目前區(qū)域內(nèi)房屋租金同比年初，應(yīng)該上漲了有5%以上。
趙亮向記者介紹，北京房屋租賃市場的季節(jié)性特征，“7月份，租金通常會上漲，在這個畢業(yè)季，很多畢業(yè)生在北京租房子找工作；8月底9月初，學區(qū)房租金會出現(xiàn)上漲，中小學開學家長陪讀，部分大學生也會出來租房；10月份至春節(jié)前，是北京房屋租賃市場的淡季，這段時間租金多少都有回落，通常回落幅度約3%左右。”趙亮所在的望京南湖中園區(qū)域，位于東北四環(huán)附近，區(qū)域內(nèi)有部分學區(qū)房。趙亮所在的門店8月份營業(yè)額約40萬元，其中房屋租賃收入占比約40%。據(jù)介紹，目前該區(qū)域租賃價格，一居室3500-4000元/月，二居室4000-6000元/月，三居室價格在6500元以上。
業(yè)務(wù)員年收入高的超20萬
“目前北京市各個地產(chǎn)中介店面的規(guī)模差不多，”昨天，中原地產(chǎn)雙井區(qū)域的一位經(jīng)理告訴記者，幾家主要地產(chǎn)中介商旗下的門店規(guī)模基本相仿，人數(shù)約20個，每個門店分為二到三個業(yè)務(wù)小組。這些門店的月營業(yè)額少的20多萬元，多的超過50萬元。每家門店都有自己經(jīng)營的特定區(qū)域，中原地產(chǎn)的這家門店負責的片區(qū)是十里河以北、通惠河以南，東四環(huán)至東三環(huán)之間。該區(qū)域1-2居平均租金6500元,二居租金約7500元，三居租金在9000元以上。區(qū)域內(nèi)的成交熱點樓盤有，富力城、蘋果社區(qū)、首城國際、百環(huán)家園、后現(xiàn)代城、賽洛城、珠江帝景等。
地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員的年收入多的可以超過20萬元，少的不過三五萬元。業(yè)務(wù)員的工資包括底薪和提成。地產(chǎn)中介公司目前普遍實行“跳點提成”——隨著成交數(shù)量增加，提成比例也越來越高。目前業(yè)務(wù)員底薪通常在2500-4500元。
“‘老客戶’非常重要，不少業(yè)主不差錢，看重的是專業(yè)的服務(wù)，在地產(chǎn)中介良莠不齊、口碑不佳的情況下，信任顯得異常重要。”一位我愛我家的資深業(yè)務(wù)人員表示，地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中通常有80%的業(yè)績來自老客戶，“這個行當中，口碑非常重要，老客戶介紹來的朋友，成交率非常高。”
記者采訪的地產(chǎn)中介門店中，在業(yè)務(wù)員數(shù)量基本相同的情況下，一家雙井地區(qū)的門店月營業(yè)額僅20多萬元，而位于海淀中關(guān)村附近學區(qū)房集中地區(qū)的一家中介門店，8月份營業(yè)額高達50多萬元。在雙井上班的一位中介，提到萬柳區(qū)域的學區(qū)房時，語氣中不無羨慕。但是當記者問，是否想跳槽到熱點區(qū)域時，他的回答卻非常堅決，“不去”。他這樣解釋，“做地產(chǎn)中介要依靠老客戶的積累和‘沉淀’，尤其在調(diào)控這樣的艱難時刻。另外，當中介不要隨便‘挪窩’，一個區(qū)域那么多的房源，從頭學起很困難。”
