在5號線天通苑站B口附近，很多個人出租單間。
百環(huán)家園出租房間的廣告隨處可見。本報記者朱嘉磊攝
裝修工人在百環(huán)家園一套房間內做隔斷，以便以單間形式出租。
上月底剛剛交用的西三旗勝家園限價房中，就有39戶業(yè)主將房屋出租商用。7月份，北京市住建委對此介入調查，并對出租房屋業(yè)主購買資質進行重審。截止到目前，重審結果還未出爐，但該事件揭開了北京政策性住房租售亂象的冰山一角。
天通苑房屋出租火爆
近日，記者分別走訪了北京最大的經(jīng)濟適用房社區(qū)天通苑小區(qū)和緊鄰東三環(huán)10號地鐵線的百環(huán)家園小區(qū)。在這兩個經(jīng)濟適用房小區(qū)里，隨處都能看到出租房屋的小廣告，一些業(yè)主甚至將招租電話貼在自己窗戶上。記者撥通電話后，對方明確告訴記者，他所租的房子就是經(jīng)濟適用房，房屋面積有近百平米，房中家電齊全，每月租金2000元，付款方式則是押一付三，一季度一付，租住在里面不會遇到麻煩。
天通苑區(qū)域一家知名中介公司經(jīng)理告訴記者，天通苑小區(qū)的租賃市場很火爆，而且絕大部分都是經(jīng)濟適用房。其中既有他們代理的整房出租，也有被改造后的群租房。他拿出該地區(qū)的區(qū)域圖說，天通苑西三區(qū)和北一區(qū)主要是以整房出租為主，北二區(qū)和北二區(qū)以南的區(qū)域則更多集中了群租房。
這位經(jīng)理說，購買經(jīng)適房滿5年后，可通過上市交易轉為商品房，此時出租就不違反規(guī)定了。據(jù)記者了解，百環(huán)家園小區(qū)的經(jīng)適房，最早滿5年的房子也得到今年八九月份。可以說，目前出租房屋業(yè)主全都違反了北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法。
“有些業(yè)主也擔心被查。”這位經(jīng)理說，要出租房屋的業(yè)主們都知道經(jīng)濟適用房不能出租的規(guī)定，很怕通過繳稅反映出自己將房屋出租房屋的信息。但是好幾年了，都沒有因此查處過一家，所以絕大部分業(yè)主已經(jīng)不是很在意這個規(guī)定了。
昨天，北京地稅局一名不愿意透露姓名的干部對記者說，對出租房征稅的管理難度實在是太大了。北京地稅干部約3000人，在一線稽查的才幾百人，面對龐大的租房市場根本查不過來。另外，地稅查一家大型企業(yè)逃漏稅，可能補繳千萬元稅收，而查一個出租屋，頂多能繳十幾元，比較而言，查出租屋的投入產(chǎn)出比太不均衡了。更重要的是，經(jīng)濟適用房根本就不能出租，就談不上收稅的問題。對經(jīng)濟適用房的規(guī)范管理，應該由住建委監(jiān)督。
“二房東”每月獲千元收益
記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有不少人發(fā)掘出經(jīng)濟適用房租賃市場上潛在利益。在地鐵5號線天通苑站出口，每天早晚高峰，都會有人立起“天通苑單間出租”的廣告招牌。其中，單間價格因為位置的不同，在400元/月-800元/月之間不等。
一位“二房東”告訴記者，他租的就是天通苑內的經(jīng)適房，只不過是將160平米的房子用石膏板隔成8-10間的單間，最小的也有10平米左右。不靠室外窗戶的就便宜一些，靠近窗戶的略貴一些，但怎么也比租一套房子便宜多了。他說，租房子的人主要是剛畢業(yè)的大學生和在附近打工的人，他們收入有限，所以單間房屋很受歡迎。最近天通苑二期、三期的房子都租得差不多了，馬上又要到大學畢業(yè)的時候了，所以現(xiàn)在天通苑的房子非常緊張，再過一段時間，可能都會沒房可租了。
在記者的要求下，他帶著記者來到天通苑西三區(qū)18號樓10層和12層兩個房間看房。在12層的一個不靠近外窗的房間內，有一張單人床和簡易書桌，以及一個衣柜，室內漆黑一片，很憋悶。而10層的另一個單間則靠近外窗，屋內也很明亮，但兩房月租相差200元。這位“二房東”說，若看好房子，可以直接與他簽租賃合同，也可以先交200元定金。房租押一付三，租期最短為一年。中途退房需要提前一個月通知，找到下家之后可以退錢。而住在這里的水、電、煤氣等費用是住戶平攤，房內有空調的多算一個人頭的電費。
在與這位“二房東”攀談過程中，記者了解到，天通苑北一區(qū)也有不少房子被改成群租房。但是因為那邊房子新，他們從業(yè)主手里租來的價格就特別貴，月租在2600元左右，好一點的能達到2800元。所以有的房子被隔成十幾家，來增加自己收益。按照每個單間600元/月的均價計算，8個單間的收益就能達到4800元。與這個“二房東”所說的給業(yè)主的房租相減，他們每月每套房就可以獲取上千元的利潤。
經(jīng)適房買賣簽陰陽合同
按照市住建委去年6月發(fā)布的《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》，已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可以按市場價出售所購住房。購房人按市場價購買已購經(jīng)濟適用住房后，也可以取得商品房產(chǎn)權。因此，滿5年的經(jīng)濟適用房在市場上的交易也比較普遍。
“但經(jīng)適房的交易過程也存在很多‘技巧’。”另一家知名中介負責人透露，按照規(guī)定2008年4月11日以后的經(jīng)濟適用房，如果交易的話，產(chǎn)權人需將賣房收益的70%交給國家。為此，很多業(yè)主與購房者之間往往都簽署陰陽兩份買賣合同，減少交給國家的那部分價款。而2008年4月11日以前的經(jīng)濟適用房，如果交易只需要將賣房收益的10%交給國家。
她舉例說，按照政府制定的指導價格，天通苑經(jīng)濟適用房的指導價格約為7200元/平方米，而這個項目的二手房均價已經(jīng)達到9000元/平方米了，所以，在經(jīng)適房交易中，買賣雙方往往默契地簽署兩份合同。一份是比照政府指導價格的合同，另一份則是按市場真實價格的合同。購房者往往是在私下里補齊兩份合同的差額部分。簽署這樣的陰陽合同，賣家能少交數(shù)十萬元。這位中介負責人給記者算了一筆賬——天通苑經(jīng)濟適用房的價格是2600元/平方米，以 100平方米的房子計算，簽署陰陽合同后，賣家可將12.6萬元本該交給國家的錢收入自家囊中，而且這還不包括他本身賣房的收益。
小區(qū)環(huán)境陷入惡性循環(huán)
家住百環(huán)家園的饒先生和陳先生都對小區(qū)里的違規(guī)租房現(xiàn)象表示不滿，但同時也都無可奈何。
饒先生說，他自己所居住的單元，共有12戶居民，其中4戶將房子租了出去。而整個小區(qū)租房比率和自己單元幾乎相當。他認為，出租經(jīng)濟適用房是一種不當獲利的行為。因為購買經(jīng)濟適用房的時候，房主就享受了優(yōu)惠，而其他沒有資格購買人或者有資格沒能買到的人，就沒有享受到優(yōu)惠。現(xiàn)在房主將房子出租，就是在侵害其他人的利益。
饒先生發(fā)現(xiàn)，很多租住在這里的租戶，并不愛惜小區(qū)的公共設施，不到5年時間，小區(qū)里的很多設施都已經(jīng)不能使用，而且樓道里也被扔了很多垃圾，使得小區(qū)環(huán)境惡化嚴重，為此業(yè)主們也不愿意繳納物業(yè)費。現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境就深陷在這個惡性循環(huán)的怪圈里。
陳先生則將小區(qū)內的出租狀況進行了總結。他說，首先小區(qū)地下室出租率很高，奧運會前曾進行過整治，但現(xiàn)在又恢復了原來的混亂。其次就是住宅出租，不少經(jīng)適房里已經(jīng)住進了租戶，小區(qū)里現(xiàn)在能見到很多租住的外國人。第三種情況就是經(jīng)適房成了商用辦公室。很多臨街窗戶都掛出按摩、寬帶、瑜伽、電器維修等廣告招牌；另一些則擺上了桌椅和電腦，白天在里面辦公，晚上則黑燈空著房子。
據(jù)了解，北京市住保辦已經(jīng)得到經(jīng)適房出租一事的信息，但截至目前未作出回應。
專家說法：
政府監(jiān)管成本巨大
中國人民大學社會學教授周孝正表示，他個人反對以建設政策性住房來改善低收入群體住房條件的辦法。他說，購買政策性住房的準入門檻相對固定，不可能頻繁更改，而購房人的生活水平是很容易改善的。也就是說，住在經(jīng)濟適用房，或者廉租房的人，并不是一輩子都是窮人，他們也可以通過努力，甚至通過購買彩票變成富人。而當他們的生活水平發(fā)生改變后，這些政策性住房的使用價值肯定會降低或者發(fā)生變化。并且，購買了經(jīng)濟適用房和限價房的人，都可以獲房屋的產(chǎn)權，那么他們怎么處理自己的房產(chǎn)都是不好干涉的。另外，這些政策房出售后，政府要做到及時監(jiān)管，成本也將是巨大的。
